나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35491 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 575-4 차오름빌 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 제3층 제302호로서 외벽 : 치장타일붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생뢀-단지형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35491 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 오정동 575-4 차오름빌 101동 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

180,000,000원 (일억팔천만원)

1.5. 토지면적

26. 35㎡ (약 7.97평)

1.6. 건물면적

44. 91㎡ (약 13.59평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

건축물대장 및 등기부등본상 다수의 압류, 가압류, 근저당, 소유권 이전 등기가 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 4일자 근저당권(이후진, 5백만원)입니다.

3.2. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (이후진, 2022.05.04.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 전부 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권(을구 8번)이 기재되어 있으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.임차인 정보

주택도시보증공사 (박 )

보증금: 190,000,000원 (일억구천만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-18

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-03-21

3.4. 2.대항력 유무

없음

3.4. 3.보증금 및 차임

보증금 1억 9천만원, 차임 0원.

3.4. 4.HUG 인수조건 변경 관련

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 현재 등기부상 권리 관계상 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 부천시 오정구 오정동의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 비교

주변 최근 실거래 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 조강빌라(573-1, 2002년식, 34.6㎡): 2026년 7월, 140,000,000원 (약 404.6만원/㎡)

* 한진빌라(139-24, 1997년식, 35.63㎡): 2026년 7월, 124,000,000원 (약 348.0만원/㎡)

* 청송(554-12, 1986년식, 35.94㎡): 2026년 7월, 60,000,000원 (약 167.0만원/㎡) - 특이 거래로 참고만 합니다.

4.3. 본건 전용면적 기준 시세 추정

본건 건물은 2013년에 준공되어 주변 비교 물건 대비 신축에 속합니다. 전용면적 44.91㎡를 기준으로, 가장 유사한 조강빌라의 거래 단가(약 404.6만원/㎡)를 적용 시, 약 181,800,000원 수준의 가치를 산정해 볼 수 있습니다.

4.4. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가 1억 8천만원은 유사 물건의 실거래가 및 본건의 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

동산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 편의

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층에 위치하며, 기본적인 급/배수, 위생, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25). 따라서 외국인 등 토지 거래 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다. (다만, 본건은 공동주택으로 매수인이 개인일 경우 일반적인 거래와 큰 차이가 없을 수 있으나, 사전 확인이 필요합니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 현재까지의 권리 분석 결과 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 해당 조건에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 준공 연도가 2013년으로, 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 개요

본 경매 물건은 경기도 부천시 오정구 오정동에 위치한 다세대주택으로, 아파트와 단독주택이 혼재하는 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

7.2. 권리 상태

등기부 상 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수하는 금전적 부담은 없습니다. 권리 분석 상 매우 깨끗한 물건입니다.

7.3. 시장 평가

감정가 1억 8천만원 수준이며, 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가 및 건물 연식을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 명도 용이성

임차인의 대항력이 없으며, HUG 측의 말소 동의 확약서 제출로 인해 명도에 대한 부담이 매우 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 주거 가치

동산초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

8.3. 가격 경쟁력

최근 인근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 1억 8천만원이며, 유사 면적(44.91㎡)의 인근 실거래가 분석 시 약 1.818억원을 상회하는 시세가 형성되어 있습니다. 권리 인수분이 없어 낙찰가 그대로 실질적인 취득가로 볼 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점을 감안하되, 경쟁률 및 시장 상황을 종합적으로 고려하였습니다.

9.2. 최종 제안가

182,000,000원 (일억팔천이백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.