나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35504 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 3층 302호로서, 외 벽 : 타일붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35504 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 31.48㎡ (약 9.52평)

건물면적: 49.30㎡ (약 14.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "오정초등학교"에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 김포세무서장의 압류(체납징세)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 '을구 5번'에 등기된 최 소유의 주택임차권(보증금 267,000,000원)은 말소 예정이며, 물건명세서상에서도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

다만, 집합건물 등기부상 채권 총액이 1,006,924,272원으로 상당한 점은 유의해야 합니다.

4. 상권분석

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적(약 48.63㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 253,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정평가액은 257,000,000원으로, 유사 물건의 최근 실거래가와 비슷한 수준입니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

교육 환경으로는 오정초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 낙찰 시 관할청의 토지거래허가를 받아야 합니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 주택도시보증공사와 관련된 추가적인 확인 및 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

'선순위임차권'이 등기부상 말소 예정으로 되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되고 말소 동의 확약서가 제출된 점은 복잡성을 내포합니다. (권리 분석상 인수 의무는 없음)

주변 지역은 주거지 외에 일부 산업 시설이 분포할 수 있어, 소음이나 환경 관련 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 도시형생활주택으로, 오정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 채무나 임차보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 변경 등의 절차적 복잡성이 존재합니다.

최근 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때, 현 시세는 2억 5천만 원 초반대로 형성된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

인근 오정초등학교와의 근접성으로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

비교적 신축 건물(2019년~2023년)의 다세대 주택 매매가가 2억 5천만 원 이상으로 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 가치 평가 후 입찰 전략 수립 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 257,000,000원

최근 유사 물건 시세 (2026년 7월 거래): 약 253,000,000원 (48.63㎡ 기준)

인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 2억 5천만 원 수준으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 바탕으로 산정한 수치이며, 실제 입찰 시점의 법원 현황, 경쟁률, 추가 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.