나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35488 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 382-32 그랜드캐슬 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물내 2층201호로서, 외 벽 : 치장타일 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2016.04.27)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 382-32, 그랜드캐슬 비동 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35488 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 257,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 30.77㎡ (약 9.31평)이며, 건물 면적은 55.58㎡ (약 16.81평)입니다.

건축물대장상으로는 2016년 4월 27일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

물건의 남측으로는 노폭 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(등기부 갑4)입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(한승빈, 270,000,000원)이 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 다만, 등기부 요약에는 해당 임차권이 '말소'로 표시되어 있어, 실제 인수 여부 및 말소 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 김 씨가 있으며, 전입일자 2024년 5월 31일자로 대항력이 있습니다. 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 특이사항이며, 인수 금액은 0원으로 집계되었습니다.

주택도시보증공사(한승빈)는 전입일자 2021년 8월 24일, 확정일자 2021년 7월 19일, 보증금 270,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

전반적으로 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 김 씨의 현황은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 고강동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 인근의 유사 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 경기 부천시 오정구 고강동 361-26 (우정하이츠나동, 57.21㎡, 2001년식) 15,500만원

* 경기 부천시 오정구 고강동 368-9 (대광빌라, 28.34㎡, 1989년식) 7,000만원

* 경기 부천시 오정구 고강동 473-3 (골든하이츠맨션, 37.26㎡, 1998년식) 8,900만원

본건(55.58㎡, 2016년식)은 건축 연도가 비교적 최신이며, 가장 유사한 면적의 우정하이츠나동(57.21㎡)이 15,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가격은 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 257,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

본건은 "고강초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 편의시설 접근도 무난할 것으로 예상됩니다.

주변이 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변경 사항이 있어, 인수 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 0원이라는 특이사항과 함께 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 0원으로 명확히 기재되어 있어 그 의미와 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가(257,000,000원)와 최근 거래 시세(약 15,500만원) 간의 큰 차이는 향후 낙찰가 산정 및 수익률 계산에 중요한 변수가 됩니다.

* 소음 영향: 본건이 항공표면(진입표면구역) 및 소음대책지역에 포함되는 것으로 보아, 인근 공항(김포공항)으로 인한 소음 피해 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년식 신축 건물이지만, 감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세와 대항력 있는 임차인의 존재라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다. 특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인에 대한 법적, 실질적 조치가 명확히 되지 않은 상태이므로, 권리 분석에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다. HUG 관련 조건 변경 사항도 인수 시 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 자체의 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 시세 반영이 제대로 되지 않았다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 입지 조건 및 주변 개발 상황에 따라 장기적인 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시장 시세 정보(가장 유사한 거래 57.21㎡, 15,500만원)를 바탕으로 본건(55.58㎡, 2016년식)의 현재 시장 가격을 보수적으로 추정하면 약 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 감정가 257,000,000원과 비교했을 때 상당한 괴리가 있으며, 대항력 있는 임차인, HUG 관련 조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.