나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35479 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 293-4 제이파크 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 중 2층 202호로서 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로, 동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35479 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 293-4 제이파크 2층202호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 심중로108번길 19-11)

건물명: 제이파크

용도: 다세대주택

준공년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 255,000,000원

면적:

토지면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동유형의 다세대주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건 북측으로 소로, 동측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행의 가압류 (2021년 6월 29일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권등기(정두원)는 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대리인: 정두원)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2021년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 이름은 정두원이며, 개인정보 보호를 위해 성만 표시합니다. (정 )

* 등기부채권 총액: 281,821,346원

1.3. 상권분석

* 주거 지역 내 입지: 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설 접근성: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 잠재적인 수요층 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 건물 내 상가: 건축물대장에 '근린생활시설'이 부수 용도로 기재되어 있어, 건물 내 상가 시설 이용이 가능할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남서측 인근에 부곡초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 유사한 형태의 다세대주택과 연식이 있는 단독주택이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 부천시 원미구 내에 위치하여 통상적인 생활 편의시설 접근이 양호할 것으로 판단됩니다. (주변 편의시설에 대한 구체적인 혐오시설이나 특이사항은 검색되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재 시점(2026.8.15.)과 매우 근접하여, 허가 기간 만료 또는 갱신 여부에 대한 확인이 필요합니다. 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(보증금 265,000,000원)으로 관련되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 특수한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, 계약 시 관련 서류 및 HUG의 입장을 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변 건물 노후도: '구옥의 단독주택'이 혼재한다는 점은 주변 미관이나 기반 시설 면에서 개선의 여지가 있음을 나타낼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구에 위치한 비교적 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지, 교통, 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 점은 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 HUG와의 복잡한 이해관계, 그리고 최근에 만료되는 허가 기간 등은 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 점들을 감안하여 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 교육 환경: 부곡초등학교 인접으로 학군 수요가 존재합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 사항: 복잡하게 얽힌 HUG 관련 내용은 명확한 권리관계 정리 및 잠재적 협상 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000원

* 주변 시세 분석: 최근 2026년 7월 거래된 유사 건물(2019년식, 64.955㎡)의 거래가가 288,000,000원이며, 이는 본건의 면적 대비 시세가 ㎡당 약 4,434,000원 수준임을 시사합니다. 본건의 감정가는 ㎡당 약 4,523,500원으로, 시장가 대비 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 고려사항: 토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 및 HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가보다는 다소 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권고 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 의사결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.