나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35502 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 217-3 엘림하우스 가동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(춘의역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-13)(심원중학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35502 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 241,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 217-3 엘림하우스 가동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.49㎡ (약 14.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(춘의역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(심원중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 해당)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 춘의역(지하철 7호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 일부 후기상 인근 학교로 인한 등하교 시간대 소음 및 학원차량 통행이 있을 수 있습니다.

* 인근 종교시설로 인해 주말 및 평일 저녁 시간대에 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 직접적으로 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 전체적으로는 광역소각장 건립 등에 대한 이슈가 있었던 바 있어, 향후 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준 권리는 '갑7' 근저당권(경남신용보증재단, 2025-03-19 접수, 20,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 주택도시보증공사(김대원)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-09

확정일자: 2021-04-08

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

비고: 을구 순위 4번 주택임차권 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 최동민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 최동민 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 종합

임차인 최동민의 경우 대항력이 존재하나 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 춘의역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 역세권이라는 점이 상권의 주요 강점입니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 매매 사례가 있었습니다.

* 2026년 7월, 춘의동 217-58 (허브빌다동, 2016년 건축) 46.02㎡ (약 13.92평)이 234,000,000원에 거래되었습니다. [cite: (JSON 분석)]

* 2026년 7월, 춘의동 147-2 (삼성파크빌, 2004년 건축) 69.65㎡ (약 21.07평)이 197,000,000원에 거래되었습니다. [cite: (JSON 분석)]

* 2026년 7월, 춘의동 123-22 (정원베스트빌, 2003년 건축) 68.53㎡ (약 20.73평)이 193,500,000원에 거래되었습니다. [cite: (JSON 분석)]

본건의 건물면적(48.49㎡)과 유사한 규모인 허브빌다동의 거래 사례(234,000,000원)를 고려할 때, 주변 시세는 유사한 수준이거나 약간의 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다. [cite: (감정평가서 요약)]

5.2. 주거 편의 시설

춘의역 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능하며, 주변 주거 환경이 비교적 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지(춘의동)는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 계약 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함을 의미하며, 이는 거래의 번거로움을 초래할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 물건은 일반적으로 주택도시보증공사가 채권자로서 대항력 있는 임차인의 권리를 인수하지 않도록 법원에 신청하는 것을 의미합니다. 본건 역시 HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 관련 정보에 따르면 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권이 소멸될 예정이므로 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 이러한 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 행정 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

최동민 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없으나 점유 관계 등은 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 춘의동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 감정가는 241,000,000원이며, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 234,000,000원에 있었음을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 소멸 동의로 인해 복잡성이 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 주요 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 허가를 필요로 하는 제한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 춘의역 역세권의 입지

* 도시형생활주택으로 안정적인 수요 기대

* HUG 관련 임차권이 소멸 예정으로 인수 부담이 적음

* 주변 시세 대비 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 241,000,000원 대비, 유사 규모의 최근 실거래가(234,000,000원) 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 유찰 가능성 및 경쟁률 등을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.