나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35500 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 170-16 스텔라빌 씨동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 역곡역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부천지원 2025타경35500 (1) 사건으로, 경기도 부천시 소사구 괴안동 170-16번지에 위치한 스텔라빌 씨동 5층 503호 다세대주택입니다.

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 170-16 스텔라빌 씨동 5층 503호 (도로명 주소: 경기도 부천시 소사구 안곡로205번길 42 (괴안동))

* 용도: 다세대주택 (제1종근린생활시설 및 공동주택)

* 감정가: 325,000,000원

* 토지 면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

* 건물 면적: 53.37㎡ (약 16.14평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 역곡역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

* 이용 상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025타경35500 사건의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 등기부 갑4) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송덕호)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-04-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 특이사항이 있으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2024-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 관련 특수 물건 정보에 포함되어 있습니다. 보증금 미상인 경우 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본 건은 보증금이 명시되어 있습니다.

* 권리 분석 요약: 본 건의 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사 임차인은 대항력이 없으나, 이 임차인은 대항력이 있어 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차상 해당 임차인의 권리도 소멸될 가능성이 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 최종 소멸 여부는 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 '에덴빌라' (연립, 1986년식) 거래 사례: 2026년 7월, 38.88㎡ 기준 17,500만원 및 17,000만원.

* 최근 '삼성펠리스5차' (다세대, 2016년식) 거래 사례: 2026년 7월, 34.7㎡ 기준 21,200만원.

* 시세 분석: 본 건과 유사한 시기(2016년)에 건축된 '삼성펠리스5차'의 34.7㎡ 면적이 21,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 전용면적 53.37㎡ (약 16.14평)에 대한 적정 시세는 감정가 325,000,000원 (약 20,136,200원/평) 수준으로 판단됩니다. 이는 유사 면적의 최근 다세대주택 거래가(약 20,190,000원/평)와 유사한 수준입니다. 다만, 건축 연도 및 단지 규모가 다른 '에덴빌라' 사례는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 주변 시설: 유한대학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 유한대학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자(2024-04-30)가 말소기준권리(강제경매) 접수일(2025년)보다 이르다면 추가적인 인수 또는 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 제공된 정보상으로는 후순위로 보이나 '대항력 있음' 표기로 인해 주의 필요).

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 거래 절차 및 인수 조건에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 물건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있어 경매 진행 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액(320,000,000원)이 감정가(325,000,000원)와 유사하여, 경매로 인한 낙찰가율에 따라 채권자가 전액 배당받지 못할 가능성도 존재하나, 본 건은 HUG가 채권자 겸 임차인으로 얽혀있어 복잡성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택으로, 지하철 1호선 역곡역 이용이 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

주요 고려사항은 '대항력 있는 임차인' 이 의 존재와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보입니다. 비록 임차인 이 의 전입일자가 말소기준권리보다 후순위로 보이지만, '대항력 있음' 표기로 인해 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사가 채권자이면서 동시에 임차인으로 얽혀있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역세권 및 도로 접근성이 좋아 실거주 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 관리 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 인근 및 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 325,000,000원이며, 유사 물건의 최근 거래가 및 시장 상황을 고려할 때, 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 물건 정보로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이를 제안합니다. (예시 입찰가: 290,000,000원)

본 입찰가는 향후 권리 관계의 명확한 해소, 임차인과의 원만한 합의, 또는 법적 절차 진행 가능성을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.