나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35498 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-2 아테온아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교'남측으로 약100미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트, 다세대, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 내의 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임및 스톤코트마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 아파트 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(소로2-109호선(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역, 토지거계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대 (2025.08.26~2026.08.25)),

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35498 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-2, 아테온아파트 3층 302호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 43)

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

건물면적: 74.41㎡ (약 22.51평) - 전용면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남측 약 100미터 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 부천시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 404,451,039원입니다.

3.3. 주요 권리 분석

* 소유권보존 (갑1, 2021-01-25): 정명조

* 소유권이전 (갑2, 2021-06-30): 김용한 (매매)

* 주택임차권 (을3, 2023-06-13): 김태현 (보증금 399,000,000원). 전입일자 2021-06-03, 확정일자 2021-05-20. 본 임차권은 말소 예정이나, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수 보증금은 0원으로 처리됩니다.

* 압류 (갑4, 2022-11-15): 부천시. 말소기준권리.

* 가압류 (갑6, 2023-10-05): 서민금융진흥원 (5,451,039원).

* 강제경매 (갑9, 2025-12-29): 주택도시보증공사 (399,000,000원). 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김태현)

* 보증금: 399,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-03

* 확정일자: 2021-05-20

* 대항력: 없음. 비고란에 명시되어 있습니다.

* 비고: 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 인수되는 권리

권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 HUG 말소 동의로 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물은 아파트 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 건물 자체에 일반음식점 등의 용도로 활용될 수 있는 상업 시설이 포함될 수 있습니다. 주변에는 주거시설과 더불어 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

부천시 오정구 삼정동은 도심에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 주변 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

'삼정초등학교'가 남측으로 약 100미터 거리에 인접해 있어, 초등학생 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주거환경

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용 등 대중교통이 편리하며, 주변의 일반적인 주거 지역 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25). 매수 후 허가 구역 내에서 토지 거래 시, 허가를 받아야 하는 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 계약 체결 시 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 선순위 임차권 (주의)

임차인 김태현은 대항력이 없으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원으로 처리됩니다. 그러나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 임대관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황 조사 시 실제 점유 여부, 거주 상태 등을 확인하는 것이 중요합니다.

6.5. 기타 제한 사항

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 항공표면

* 상대보호구역 (삼정초)

* 과밀억제권역

6.6. 혐오시설 및 유해시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본건 주변에 주거 환경에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설의 설치 및 운영이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 삼정동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 삼정초등학교 인접, 편리한 교통망 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적이며, 전용면적 74.41㎡(약 22.51평)으로 일반적인 소형 가족이 거주하기에 적합합니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG와의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 확인하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성: 부천시 내에 위치하여 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 교육 환경: 삼정초등학교가 바로 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 차익: 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적 주거지: 기존 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 389,000,000원입니다. 권리분석상 임차인 보증금 인수 금액은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 감정가격을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 시세

* 토지거래허가구역임을 감안한 추가적인 허가 절차 및 시간 소요 가능성

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 확인 및 잠재적 위험 평가

* 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용(이사비, 법률 비용 등) 및 예상 소요 기간

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용

정확한 예상 입찰가는 해당 물건에 대한 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 명도 가능성 타진 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.