나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35481 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 원종역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제201호으로서, (사용승인일 : 2020.01.23) 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35481 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 33.17㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.17㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.94㎡ (약 15.71평) (전용면적)

건물지분: 51.94㎡ (약 15.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 밀집 지역에 해당합니다.

본건 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 원종역이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

서측으로는 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 창원세무서장의 압류 (접수일자: 2023-08-11)

등기부등본 요약 상, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존 등기 이후 공유자전원지분전부이전, 여러 건의 압류 (창원세무서장, 창원시, 부천시) 및 강제경매 (주택도시보증공사) 등이 등기되었으며, 압류 및 강제경매 등기는 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

을구 순위 4번 주택임차권(홍영호, 보증금 279,000,000원)이 존재하나, 등기부요약 상 '말소' 처리되어 있으며, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

단지형 다세대주택으로 형성되어 있으며, 소규모 상가들이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 원종역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제201호이며, 사용승인일은 2020년 01월 23일입니다.

* 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에관한허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역으로서 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 해당합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 본 보고서 작성일(2026년 8월 15일) 기준, 해당 허가구역 지정 기간이 만료되기 이전이므로, 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에 따라 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. (만약 외국인 명의로 취득 시)

* 기타 제한사항: 본 건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2020년)가 비교적 최신이며, 원종동 지역의 도시형생활주택(다세대)으로 주거용 건물로서의 가치를 지니고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 점은 매수인이 외국인일 경우 취득에 제약이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거지로서의 입지: 오정초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 주변 다세대 주택의 거래 금액이 약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2억 6천 5백만원이며, 건물 연식과 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 2억 7천 5백만원 ~ 2억 8천 5백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.