나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35477 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 320-16 더캐슬 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천중학교" 동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(중동역) 등의 대 중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 석재 및 벽돌타일 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남서측으로 노폭 약4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-01-14)(부천부곡초등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천중)<기타사항은부천교육지원청에문의><교육환경보호 에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중동초-부천교육지원청문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외 국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부천지원 2025타경35477 (1)

3. 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 320-16 더캐슬 2층201호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 315,000,000원

6. 토지면적: 36.24㎡ (약 10.96평)

7. 건물면적: 59.72㎡ (약 18.06평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

1. 본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

3. 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(중동역) 등 대중교통 시설이 소재하고 있어 교통이 편리합니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

1. 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.

2. 건물 외벽은 석재 및 벽돌타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

3. 건물 이용 상태: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있습니다.

4. 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

5. 토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

6. 건축물대장상 건물 준공일은 2017년입니다.

7. 본 건물은 부천시 원미구 장말로 262-11 (심곡동)에 위치하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

1. 용도지역: 제2종일반주거지역

2. 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천부곡초등학교, 부천중학교, 중동초등학교 인근), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

2. 권리분석

1. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 말소기준권리: 디비손해보험주식회사의 가압류(2023.06.30. 접수)입니다.

3. 등기부채권 총액은 343,843,965원입니다.

4. 주요 권리 내용:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025.12.29. 접수)가 말소기준권리보다 후순위에 있습니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권(권리자: 이우민, 보증금: 330,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이우민)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-19

* 확정일자: 2021-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 회수되지 않을 것으로 예상됩니다.

3. 상권분석

1. 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

2. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 심곡동 107-12 삼성베스트빌(2001년식, 41.85㎡) 111,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 880만원)

* 2026년 7월 심곡동 297-29 소사빌리지(2003년식, 61.17㎡) 171,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 920만원)

* 2026년 7월 심곡동 368-5 한양리버파크빌(2019년식, 64.955㎡) 288,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1470만원)

3. 상기 거래 사례 중, 2019년식의 한양리버파크빌 거래 사례가 본건의 건물 연식(2017년식)과 유사하며, 가장 높은 가격 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가(평당 약 1740만원)는 이와 유사한 수준 또는 약간 높은 수준입니다.

4. 생활정보

1. 교통: 중동역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

2. 교육: 부천중학교, 부천부곡초등학교, 중동초등학교 등 교육 시설이 주변에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (단, 일부 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

3. 편의시설: 주거지역 내에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

1. 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관할 시청 등으로부터 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

2. HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 임차권이 말소되는 조건으로 변경된 것으로 보입니다. 이와 관련된 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 채무 총액: 감정가(315,000,000원) 대비 채무 총액(343,843,965원)이 높아, 유찰될 가능성 또는 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

1. 본건은 2017년에 건축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통이 양호한 편입니다.

2. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하며, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됩니다.

3. 다만, 토지거래허가구역 지정, 감정가 대비 높은 채무 총액, HUG 인수조건 변경 등 몇 가지 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

4. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 적정 수준 또는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2017년식 건물로 비교적 최신 연식에 속하여 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. 역세권 인접: 중동역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 임대수요 확보에 유리합니다.

3. 명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8. 예상 입찰가

1. 본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

2. 최근 실거래 사례 중 유사 연식 및 평형대의 최고가(평당 약 1470만원)를 적용하여 시세를 추정해 볼 때, 본건 건물 면적(약 18.06평) 기준 시세는 약 265,000,000원 수준으로 판단됩니다.

3. 감정가와 시세 간의 차이, 그리고 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

4. 인수 보증금은 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.