나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59669 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역' 남동측 인근에 위치하며, 남측 중로변일대는 근린생활시설 및 주상용 건물이 소재하고 주변으로 대단위 아파트단지가 소재하는바 제반주거여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 망포역(수인분당선)이 소재하는바, 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 외벽 : 외장석재 마감. 내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감 창호 : 칼라샷시창

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근과 대체로 평탄하며, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 남측으로 노폭 약 12미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 : 임차인 김형준)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경59669 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임A 2층 203호

건물명: 루벤하임A

용도: 도시형생활주택

토지면적: 23.03㎡ (약 6.97평)

건물면적: 32.51㎡ (약 9.83평)

감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역' 남동측 인근에 위치합니다. 남측 중로변에는 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집해 있으며, 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 전반적인 주거 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 망포역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 외장석재, 내벽은 각종 내장재 및 벽지 등으로 마감되었고, 창호는 칼라샷시창으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 본건은 도시형생활주택으로 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로 인근 토지와 대체로 평탄하며, 현재 주거용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 부지 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경59669)으로, 접수일자는 2025년 12월 31일이며 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리로는 소유권보존등기(2021.08.06), 지분 이전(2021.08.06), 소유권이전등기(2022.02.21)가 있습니다.

주택임차권(을4)은 2023년 07월 20일에 김형준 명의로 260,000,000원에 등기되었으나, 등기부요약상 '말소' 처리되어 있습니다.

하지만, 특이사항 및 물건명세서에 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 등의 내용이 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

주택도시보증공사(구 임차인 김형준)로부터 2026년 06월 01일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출된 점은 인수되는 임차보증금 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

그러나, 임차인 현황상 '이진백'이라는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 02월 23일자로 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 이 부분은 낙찰자가 인수하거나 별도 해결해야 할 리스크로 판단됩니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영통동 일대는 망포역을 중심으로 교통이 편리하며, 역세권 주변으로는 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있습니다. 또한, 다수의 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 이는 본건의 주거 가치와 향후 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 망포역(수인분당선) 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 학원, 식당 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 대단지 아파트 및 주상복합 시설과 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이진백(전입 2024.02.23)의 경우, 보증금이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 및 김형준 임차인 관련 불확실성: HUG의 확약서 내용에도 불구하고, 김형준 임차인과 관련된 권리 관계가 완전히 해소되지 않았을 가능성이 존재합니다. 이는 추후 법적 분쟁이나 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 도시형생활주택으로서 실거주 및 임대 수익 창출 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 이진백의 존재와 HUG 관련 임차인 김형준의 권리 관계의 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하고 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 권리 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 망포역 인접으로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지로 인한 임대 수요가 풍부합니다.

* 가격 메리트 가능성: 권리 관계의 복잡성을 감안할 때, 협상 또는 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 32.51㎡)의 경우, 인근 단지(노블클래스, 2026년 준공)의 거래 사례(전용면적 46.7㎡~49.3㎡)에서 3.3㎡당 약 748만원~777만원의 시세를 보였습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 24,927만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 26,000만원과 유사한 수준이며, 최근 거래된 유사 면적의 시세 추정치를 고려했을 때, 본건의 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 앞서 분석한 '대항력 있는 임차인(이진백)' 및 HUG 관련 임차인(김형준)의 권리 관계에 대한 불확실성과 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원임을 고려할 때, 예상되는 낙찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 250,000,000원 (2억 5천만원)을 제시하며, 권리 분석 및 명도 가능성에 대한 추가적인 심층 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.