나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35495 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 OOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 "부천중앙교회" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 되며, 본건까지 차량접근이 가능함.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 인접도로와 등고하며, 서측토지보다는 다소 고지로 주택건물부지임.

인접 도로상태

서측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 4층으로 외벽 : 연와조적 맟 판넬마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 샷시이중창 등

이용상태

1층-4층 : 주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도" 등 참조.

공부와의 차이

4층부분은 공부상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕이나, 현황은 대부분 경량철골조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호: 부천지원 2025타경35495 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 36-6 (신주소: 경기도 부천시 부일로 611-8)

용도: 다가구주택

감정가: 682,514,090원

토지면적: 113.30㎡ (약 34.27평)

건물면적: 244.43㎡ (약 73.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동에 위치하며, "부천중앙교회" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

토지는 대체로 정방형으로, 인접 도로와 등고하며 주택 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 23일에 접수된 신한카드 가압류 (갑7 토지, 갑5 건물)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 63,694,157원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* J

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.05.03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 한 (한국토지주택공사, 입주자: 김재봉)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.06.03

* 확정일자: 2020.05.13

* 배당신고일자: 2026.01.13

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으며, 배당신고일자가 남아있어 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 상이할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.05.03

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 상이할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

제공된 정보에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 중복사건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로 공동주택과 단독주택, 그리고 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

특정 상업 밀집 지역보다는, 지역 커뮤니티를 중심으로 형성된 일반적인 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 불편함이 적습니다.

주거 지역 내에 위치함에 따라 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육 환경으로는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 학교가 있음을 시사하며, 이는 교육 여건 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: J , 한 , 박 임차인 모두 대항력이 있어, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요되거나 임차인의 보증금(총 1억 9천만 원)을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행되고 있다는 점은 경매 절차의 복잡성과 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

* 건물 구조 불일치: 4층 부분이 건축물대장상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕이나, 현황은 경량철골조 판넬지붕으로 확인되어 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 이는 추후 하자 발생 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

부천시 원미구 소사동에 위치한 본 다가구주택 경매 물건은 약 6억 8천만 원의 감정가를 가지고 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 3명의 존재이며, 특히 박 임차인의 1억 원과 한 임차인의 9천만 원 보증금 인수 부담은 낙찰가의 결정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다.

중복 경매로 진행된다는 점과 건물 구조의 공부상 불일치 또한 간과할 수 없는 부분입니다.

일괄 매각으로 진행되지만, 권리 분석상 인수 부담이 발생할 가능성이 높으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부천시 원미구 소사동이라는 지역적 기반을 가지고 있습니다. (추후 상세 지역 분석 필요)

* 주거용 건물: 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. (단, 현 임차인 상황 고려)

* 강제 경매: 채권자의 강제 집행으로 진행되어 절차가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 682,514,090원

제공된 정보상의 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 대항력 있는 임차인들(총 1억 9천만 원의 보증금)이 존재하며, 이들의 보증금이 실제 경매 절차에서 어떻게 처리될지에 따라 낙찰가의 영향이 매우 큽니다. 현재 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 실제 인수 보증금과 다를 수 있으므로, 본 예상 입찰가는 해당 정보에 기반한 가상의 시나리오이며, 실제 인수 보증금이 발생할 경우 낙찰가는 그 금액만큼 낮아져야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인들의 명도 비용, 실제 인수해야 할 보증금, 그리고 중복 사건으로 인한 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건에 대한 상세한 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 파악, 그리고 권리 분석 전문가와의 심층적인 상담이 반드시 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.