나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515087 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1108-10 성원미가 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사 및 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2012-09-04)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" Ⅰ.5. 그 밖의 사항, 2) 항목 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 3층은 현황 및 집합건축물대장 전유부상 301호, 302호, 303호로 되어 있으나, 층도면상에는 301호, 303호, 304호로 기재되어 있어, 남동구청에 문의한 바, 기재상 오류로 추정된다고 통보 받음(감정서 참조).
- 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515087 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1108-10 성원미가 2동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사 및 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호

* 사용승인일자: 2012년 09월 04일

1.3. 면적 및 가치

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

* 토지지분: 23.4439㎡ (약 7.09평)

* 건물면적: 42.92㎡ (약 12.98평)

* 건물지분: 42.92㎡ (약 12.98평)

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

* 본건은 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행 중임.

* 등기부상 채권 총액은 약 2,221,000,000원임.

* 말소기준권리(압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 6번 주택임차권 (김숙화, 보증금 150,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임. 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권동철

* 보증금: 500,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-02

* 확정일자: 2025-06-02

* 배당신고일자: 2026-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김숙화)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-05

* 확정일자: 2021-02-16

* 배당신고일자: 2023-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으나, 말소 예정임. HUG가 채권자이자 임차권 등기자로 있어 특이사항으로 간주됨.

3.4. 주의사항

* 본건 3층은 현황 및 집합건축물대장상 301호, 302호, 303호로 되어 있으나, 층도면상에는 301호, 303호, 304호로 기재되어 있어, 남동구청 확인 결과 기재상 오류로 추정됨. (감정서 참조)

* 본건은 재매각 물건이므로, 매수신청보증금은 감정가의 20%인 31,200,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인됨.

* 예랑빌라(B동): 39.82㎡, 2026년 3월 매매가 45,000,000원 (약 113만원/㎡)

* 경인빌라(가동): 38.25㎡, 2026년 3월 매매가 50,000,000원 (약 131만원/㎡)

* 신세계빌라: 49.82㎡, 2026년 3월 매매가 85,000,000원 (약 171만원/㎡)

* 본건(성원미가 2동 302호)은 2012년 건축으로 비교적 신축에 해당하며, 이는 주변의 1989~2001년식 빌라 대비 높은 가치를 가질 수 있음.

4.2. 시장 동향

* 구월동 일대는 주거 밀집 지역으로 다세대주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있음.

* 다만, 최근 매매 사례들의 가격대가 감정가(156,000,000원) 대비 현저히 낮아, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없음. 신축 연식과 입지 조건을 고려한 감정가로 판단됨.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역은 주택, 상가, 공원 등으로 구성되어 있어, 현재까지 파악된 정보와 지도 검색 결과 상 특이한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* "인천구월서초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 주변에 근린생활시설 및 공원이 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 기타

* 임대 관계는 미상으로, 임대차 시 현황 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 이력

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유(가격, 조건 등)를 면밀히 검토할 필요가 있음.

6.2. 공부상 오류 가능성

* 건축물대장상 층 호수와 층도면상 표기 간의 차이가 있어, 정확한 현황 파악을 위한 추가 확인이 필요함. (남동구청 기재상 오류 추정)

6.3. HUG 관련 조건

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG의 역할이나 조건에 따라 매수 후 발생할 수 있는 변수를 의미할 수 있으므로, 관련 내용을 명확히 확인해야 함.

6.4. 토지이용 제한

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당함.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경515087 물건은 인천 남동구 구월동 소재 신축(2012년 준공)에 가까운 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 교통이 편리하고 주변 생활 환경도 무난합니다. 권리관계는 HUG의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이고, 주요 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 비교적 권리 분석은 간단한 편입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 공부상 층 호수 표기 오류 가능성, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 불확실한 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 유사 부동산의 최근 매매가 대비 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년 준공) 건물로, 노후된 주변 빌라 대비 높은 가치를 기대할 수 있음.

* 인천구월서초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* HUG가 채권자이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있어 HUG와의 협의 또는 조건 확인이 중요함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각 23.44㎡, 42.92㎡입니다. 주변 유사 건물들의 최근 매매가(45백만원~85백만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건 건물의 신축 연식(2012년)을 감안하면 감정가의 타당성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

재매각 물건이라는 점, 공부상 오류 가능성, HUG 인수조건 변경이라는 불확실성을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 신축 연식의 다세대주택 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 판단하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

* 보수적 접근 시: 125,000,000원 (감정가의 약 80%)

* 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따른 공격적 입찰 시: 140,000,000원 (감정가의 약 90%)

본 예상 입찰가는 투자 목적, 위험 감수 정도, 추가 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.