나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515123 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-30 백운아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동 주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽?:?드라이비트마감?등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 자루형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 577-30 :준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경515123 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-30 백운아트빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

건물면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호

건축 연도: 2001년 (사용승인일 2002.03.05 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 안산시 압류 (2025.05.22.)

등기부상 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 83,690,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-11

확정일자: 2022-10-28

배당신고일자: 2024-12-03

대항력: 없음

비고: SGI가 채권자인 점과 해당 임차인 정보가 연관되어 있어, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 특수 물건 정보와 함께 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 이종국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-14

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 최근 전입자로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (본건 매각으로 인해 인수할 임차보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

등기부상 '을구 8번 주택임차권'은 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되어 있으며, SGI의 말소 동의 확약서가 제출된 복합적인 상황입니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, SGI 관련 특수 물건 정보는 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 용현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

활발한 상업 활동보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 소규모 상점들이 있어 일상생활에 필요한 용품 구매는 가능합니다.

대형 쇼핑몰이나 백화점 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

4.3. 교육 시설

용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특수 물건 정보

'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'으로 분류된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

서울보증보험(SGI)이 채권자임과 동시에 임차인 정보와 연관되어 있으며, 등기부상 '말소'된 임차권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되는 점은 법적 해석에 따라 매수인에게 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

5.2. 임차인 관련 주의사항

서울보증보험(주)의 임차권은 대항력이 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 주의가 필요합니다. SGI의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 이러한 정보의 복합성과 불확실성은 경매 절차의 변수가 될 수 있습니다.

이종국 임차인은 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

5.3. 기타 고려사항

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등에 해당되는 경우 토지 취득 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

폐문으로 인해 내부 확인이 불가하므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 소재한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 SGI 관련 복합적인 권리 관계, 등기부 및 물건명세서 상의 상반된 임차권 정보 등 법적 리스크가 내재되어 있어, 일반 경매 물건보다 신중하고 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 이러한 불확실성은 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

7. 투자 포인트

인천 미추홀구 내 주거용 부동산으로서, 지역 내 실수요자 또는 투자자에게 접근 가능성이 있습니다.

최근 유사 면적 실거래가(약 60,000,000원 ~ 78,500,000원) 대비 감정가(80,000,000원)는 높은 편이나, 권리상의 복잡성이 해소될 경우 시세 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

건물 면적 38.46㎡ (약 11.63평)으로 소형 주택으로서의 활용도가 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 SGI 관련 복합적인 권리 관계 및 '선순위 임차권'으로 분류되었으나 '대항력 없음'으로 명시된 임차인 정보, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 등 법적 리스크가 높게 평가됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, SGI의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고 법적 해석 및 최종 확정 여부에 따라서는 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

최근 유사 면적 실거래가(약 60,000,000원 ~ 78,500,000원)와 감정가 80,000,000원을 종합적으로 고려하고, 위에서 언급된 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 관계가 명확히 정리되고, 예상되는 인수 부담이 없다면 감정가 근접까지 고려할 수 있으나, 현재 정보로는 보수적으로 접근하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.