나이스옥션 법원경매 인천 2025타경2000 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 1동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '인천능허대초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 아파트 및 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등 이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의 도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 21층 건물 내 1동 17층 1703호로서, (사용승인일자: 1996.03.15) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 정비되어 있으며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합), 건축용도지역기타, 상대보호 구역, 역사문화환경보존지역(2024-06-10), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경2000 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 1동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 사용승인일자: 1996년 3월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '인천능허대초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 동유형의 아파트 및 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 단지 내 도로는 정비되어 있으며, 외부 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (신한은행, 2019년 2월 22일 접수, 채권금액 161,100,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 경매: 갑4 임의경매 (신한은행, 2025년 12월 30일 접수, 채권금액 148,846,769원)로, 인천지방법원 2025타경2000 사건에 해당합니다.

* 등기부채권 총액: 299,100,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건은 지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 본건이 소재한 삼성아파트(옥련삼성)는 총 4개 동, 612세대로 이루어져 있습니다. 총 면적은 54104.46㎡이며, 총 주차대수는 221대(지상 12대, 지하 15대)입니다. 최고층은 23층입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 학군: '인천능허대초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조의 평슬래브지붕 건물로, 총 21층 중 17층에 위치한 1703호입니다. 1996년 3월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주차: 총 221대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 면적 정보: 본 아파트의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 분양면적은 제공된 자료에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 실제 거주 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 해당 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 신원에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년에 준공되어 사용승인이 이루어진 건물로, 30년 가까이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화물건: 유동화물건은 일반 경매 물건과 달리, 채권 매각 과정에서 특수성이 있을 수 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 삼성아파트 17층 물건으로, 초등학교 인근에 위치하며 주거 및 생활 편의시설이 적절히 갖춰진 입지 조건을 가지고 있습니다. 비교적 최근인 2026년 6월에 동일 면적의 물건이 2억 4천만원에 거래된 점, 그리고 본건의 감정가가 2억 5천 8백만원인 점을 고려할 때, 현재 시세를 반영하는 합리적인 가격대로 평가됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 건물 연식, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 거래 사례: 동일 면적의 아파트가 2026년 6월에 2억 4천만원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 공원, 학교 등이 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 높은 층수: 17층으로, 저층 매물 대비 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원이며, 최근 동일 면적(59.98㎡)의 매매 사례가 2026년 6월 1일에 240,000,000원(5층)에 있었음을 고려할 때, 본건은 17층이라는 장점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다. 임대차 미상 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근 시, 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.