나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515120 [1] 인천광역시 남동구 구월동 OOOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천신월초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제3층 제303호로서, (사용승인 : 1995.06.07) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(변경(2023.5.25.)문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-07-26)(지정기간: 2025. 9. 21. ~ 2026. 9. 20.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515120 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1293-10 효진빌라 3층303호

건물명: 효진빌라

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 31.22㎡ (약 9.44평)

건물면적: 48.72㎡ (약 14.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 1995년 6월 7일

건물 총 층수: 4층

대지 면적: 367.9㎡

연면적: 654.84㎡

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, '인천신월초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 유사한 형태의 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.09.21 ~ 2026.09.20 및 외국인 대상 2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 오케이저축은행의 가압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 채권들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 'SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인'이 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서상 '을구 순위 11번 주택임차권등기'에 대해 '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 113,219,548원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 지역 내에서 주거 수요를 담당하고 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 '인천신월초등학교'가 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 편리하여 외부 지역과의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 이후 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

건물의 사용승인일이 1995년으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

'대항력있는임차인' 관련 정보와 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소동의 확약서 제출' 내용 간의 상이점은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 현재 정보로는 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 신월초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 건축물의 노후화는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

감정가는 111,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

인천 남동구 구월동이라는 지역적 이점과 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

복잡했던 권리관계가 정리되면서 비교적 안전하게 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 180만원 ~ 220만원 수준으로 파악됩니다.

가장 유사한 조건인 신세계빌라(49.82㎡, 2001년식)가 8,500만원에 거래되었습니다.

본건은 48.72㎡, 1995년식으로 신세계빌라보다 면적이 약간 작고 건축 연도가 6년 더 오래되었습니다.

따라서 본건의 적정 시세는 8,500만원보다 낮을 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해 시세의 80~90% 수준을 고려하면 6,800만원에서 7,650만원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가 111,000,000원은 현재 파악된 시세보다 높은 수준이므로, 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.