나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515122 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 359-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하는 지하철 1호선 "주안역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내4층 402호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약8m 내외, 북측으로 폭 약4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경515122 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 359-18 4층402호 (석바위로33번길 16)

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 건물 규모: 5층 건물 중 4층 402호

1.5. 건물 면적: 41.68㎡ (약 12.60평) (전용면적)

1.6. 토지 면적: 22.04㎡ (약 6.67평) (대지권)

1.7. 건물 연혁: 2008년 10월 27일 사용승인

1.8. 감정가: 119,000,000원

1.9. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.11. 채권자: 서OOOOOOOO

1.12. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 8번 주택임차권은 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

2. 입지조건

2.1. 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 지하철 1호선 "주안역" 남서측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경: 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 토지: 장방형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로: 본건 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2020년 4월 24일 원미옥 씨의 근저당권 (12,000,000원)입니다.

3.2. 경매개시결정: 2025년 12월 30일 서울보증보험의 강제경매 (141,544,793원)로, 해당 경매 사건 번호는 인천지방법원 2025타경515122입니다.

3.3. 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 8번 주택임차권 등기가 존재하나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황:

3.5. 1. 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-05

* 확정일자: 2018-11-08

* 배당신고일자: 2021-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 확인.

3.5. 2. 최만업

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 미상, 특이사항 없음.

3.6. 인수 보증금 합계: 0원

3.7. 등기부 채권 총액: 122,357,072원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택 밀집 지역입니다. 주안역 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 사례 기반):

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도화동 일대의 다세대 및 연립주택 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 거래 사례:

* 면적 32.76㎡ (약 9.91평) 다세대주택: 4,500만원 (건축년도 1992년)

* 면적 38.23㎡ (약 11.57평) 다세대주택: 5,000만원 (건축년도 1990년)

* 면적 53.85㎡ (약 16.29평) 연립주택: 9,000만원 (건축년도 1983년)

4.3. 시세 비교: 본건(41.68㎡, 2008년 건축)의 감정가는 119,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 다세대주택 시세(4,500만원~5,000만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 건축 연도(2008년)가 비교 사례보다 신축이라는 점을 감안하더라도, 현재 시장 시세와 감정가 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 시세 조사 시 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의: 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설: 주안역이 인근에 위치하여 교통 및 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

5.3. 교육 시설: (제공된 정보 없음. 별도 확인 필요)

5.4. 의료 시설: (제공된 정보 없음. 별도 확인 필요)

5.5. 기타: 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가적인 외부 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 가능성: 등기부상 주택임차권(을구 8번)이 존재하나, 채무자의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 혹시 모를 분쟁 가능성에 대비하여 관련 서류 및 확약서 내용을 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (단, 최만업 임차인은 대항력이 없으며 보증금 0원이므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.)

6.3. 토지거래 허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 21. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있으나, 일반적인 주거용 부동산 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 다만, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

6.4. 감정가와 시세 차이: 앞서 상권분석에서 언급했듯이, 감정가(119,000,000원)와 최근 실거래가(4,500만원~9,000만원) 간의 큰 차이는 입찰 결정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 비교적 신축(2008년 준공) 다세대주택입니다. 주안역 인근의 입지적 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 주택임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 가장 큰 쟁점은 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이입니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 감정가의 적정성에 대한 면밀한 재검토와 함께 낙찰 후 시세 차익을 얼마나 기대할 수 있을지에 대한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 다세대주택: 2008년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 노후된 건물 대비 선호도 및 관리 용이성 측면에서 강점입니다.

8.2. 역세권 입지: 지하철 1호선 주안역 이용이 편리하여 젊은층이나 직장인의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정 및 임차권 인수 부담 없음으로, 권리 분석 측면에서 안전한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거: 본건의 감정가는 119,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 32.76㎡(약 9.9평)가 4,500만원, 38.23㎡(약 11.6평)가 5,000만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(41.68㎡)을 고려했을 때, 보수적으로 평당 130만원~150만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이 기준에 따르면 본건의 시장 가치는 약 5,400만원 ~ 6,200만원 범위로 추정됩니다. 따라서, 투자 관점에서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

9.3. 주의사항: 이는 제시된 시세 정보만을 바탕으로 한 추정이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 부동산 시장 전망 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 본 물건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 낙찰 후 가치 상승 가능성 또는 급매 시 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.