나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515091 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 169-3 가온누리 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건은 'A동'임
-현관문에 '관리비미납안내문'이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515091 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 169-3 가온누리 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 25.03㎡ (약 7.57평)

* 건물면적: 76.48㎡ (약 23.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 주요 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 'A동'임, 현관문에 '관리비미납안내문' 부착

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (접수일자: 2022-01-18, 등기부표시: 갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-06-14

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됨.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 총 등기부채권액: 205,270,913원

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건이 위치한 인천 미추홀구 숭의동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 21만원 ~ 63만원 수준의 시세가 형성되어 있음.

* 본건의 감정가는 190,000,000원이며, 전용면적 76.48㎡ (약 23.13평) 기준 평당 약 75만원 수준으로, 주변 시세보다 다소 높은 편임.

* 제공된 매매 정보는 본건과 동일 건물이 아닌 인근 단지들의 정보이며, 면적, 층수, 건축 연도, 건물의 상태 등이 상이하여 단순 비교에는 한계가 있음.

* 예시 매매 사례:

* 숭의동 248-164번지 신영아트빌(61.48㎡): 6370만원 (평당 약 31.3만원)

* 숭의동 2-39번지 동은히딩크빌(34.39㎡): 7200만원 (평당 약 63.3만원)

* 숭의동 248-224번지 숭의빌라(50.98㎡): 3600만원 (평당 약 21.4만원)

* 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이므로, 입찰 시 가격 적정성 검토가 필요함.

5. 생활정보

* 주거환경: "미추홀구청" 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 단지 진입도 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편임.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))으로 지정되어 있어, 인근 교육시설과의 관계에 대한 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG가 채권자이고 관련 특이사항이 언급되어 있어, 경매 진행이나 낙찰 후 인수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. HUG와의 관련 절차 및 조건을 면밀히 확인해야 함.

* 관리비 미납: 본건 현관문에 관리비 미납 안내문이 부착되어 있음. 공용 관리비의 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 정확한 미납 금액과 인수 범위를 확인해야 함.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우, 토지거래 허가를 받아야 하므로 해당 여부 확인이 필요함. (허가기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점은 향후 낙찰가 산정 및 시세 차익 실현에 부담이 될 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 강제 경매가 진행 중임.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태임.

* 임차인은 대항력이 없으며, 해당 임차권 또한 매각으로 소멸될 예정임.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 현관문 관리비 미납 안내문 등은 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용이나 번거로움을 시사함.

* 감정가는 약 75만원/평 수준으로 주변 시세보다 다소 높게 평가되어 있어, 입찰 시 가격 적정성을 신중하게 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 선행 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* HUG 채권자: 경매 절차의 안정성 확보 (단, 관련 조건 사전 확인 필수).

* 지역 개발 가능성: 숭의동 지역의 지속적인 도시 정비 및 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 가치 투자 기회: 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 실현 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 전용면적: 76.48㎡ (약 23.13평)

* 주변 시세 및 본건의 특이사항(높은 감정가, 관리비 미납, HUG 관련 조건 등)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것이 합리적임.

* 인근 유사 물건의 시세와 낙찰가율을 참고하여, 본건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안함.

* 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사, 추가 권리 분석, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.