나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515086 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 14층 건물 내 제7층 제703호로서 (사용승인일 : 2016.06.13.) 외 벽 : 일부 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 부 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 및 기계식 주차 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나 목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515086 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 7층703호

건물명: JH타워Ⅱ

용도: 오피스텔

사용승인일: 2016년 06월 13일

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.55㎡ (약 2.89평)

건물면적: 64.47㎡ (약 19.50평)

건물 지분: 64.47㎡ (약 19.50평)

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 갑6, 압류 (동안산세무서장, 2022.05.04. 접수)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액 195,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-01

배당신고일자: 2023-03-30

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 존재하므로, 계약 시 HUG에 직접 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 건물 현황

JH타워Ⅱ는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물로, 본건은 7층 703호입니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

총 51호실로 구성되어 있습니다 (집합건물 건축물 표제부 기준).

4.3. 최근 시세 동향

2024년 1월 30일, 인근에서 동일 건물(JH타워Ⅱ) 9층, 전용면적 63.63㎡ (약 19.25평) 물건이 176,000,000원(1억 7천 6백만 원)에 중개거래로 매매된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교통시설

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능 (구체적인 정보는 제공되지 않음)

5.2. 주변 시설

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이나 확인된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 또는 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 사전에 HUG에 직접 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

공식적인 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 임대차 계약이 존재하는 경우 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (본건의 경우, 임차인이 있으나 대항력이 없어 소멸 예정입니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 생활 및 교통 면에서 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 권리들이 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으므로 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 현재 감정가와 시세 간의 격차를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 오피스텔로 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

* 부평동 지역 내에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래 사례(176,000,000원)를 바탕으로 합리적인 투자 가치 평가가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

최근 매매가 (참고): 176,000,000원 (2024년 1월, 63.63㎡ 기준)

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 176,000,000원을 기준으로, 본건의 면적(64.47㎡) 및 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 180,000,000원(1억 8천만 원)에서 200,000,000원(2억 원) 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 확인 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.