나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1988 [1] 인천광역시 서구 석남동 526-1 한빛아트빌 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선, 서울7호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2001.09.11) 외벽 : 몰탈위 석재마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1988 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 526-1 한빛아트빌 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2001년 (사용승인 2001.09.11)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선, 서울7호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 2일 접수된 인천지방법원 강제경매개시결정 (채권자: 이OO)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 권리 말소 예정)

* 총채권액: 80,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 선순위임차인 정보:

* 임차인: 이재연 (이 )

* 보증금: 80,000,000원

* 전입일자: 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. (단, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 매각대금으로 임차인의 보증금이 모두 변제될 가능성이 높음. 이 경우 매수인이 인수할 보증금은 없음.)

* 주의사항: 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본건 주위로 동류형 공동주택과 함께 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 석남역 일대 개발 현황: 석남역은 인천2호선과 서울7호선이 환승하는 주요 역으로, 향후 지역 개발에 따른 교통 편의성 증대 및 유동인구 증가가 기대됨. 여러 개발 호재가 있으며, 경인고속도로의 일반도로화 및 복합개발, 뷰티&패션지구 개발 등이 계획되어 있어 지역 활성화가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에 홈플러스 가좌점 및 가좌시장이 있어 쇼핑 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 교육시설: 석남서초, 천마초, 건지초, 석남중, 가좌여중, 가좌중, 인천보건고, 가림고, 가정고 등 초, 중, 고등학교가 근거리에 밀집해 있어 교육 환경이 양호함.

* 주변 의료시설: (검색 결과에서 특정 의료시설 정보는 확인되지 않음)

* 주변 혐오시설: (검색 결과에서 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 이재연씨는 80,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 배당 순위에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점과 임차인의 전입일자(2021.06.10) 및 확정일자(2021.06.10)가 채권자 이OO의 강제경매개시결정일(2026.01.02)보다 앞서므로, 매각대금으로 임차인 보증금이 전액 변제될 경우 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역: 해당 구역은 외국인 등 특정 주체의 주택용도 취득 시 허가가 필요하나, 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. 그러나 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 건축년도: 2001년식 건물로, 최신 건물에 비해 노후도가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 석남역 역세권에 해당하여 교통 편의성이 우수하며 주변 생활 기반시설이 양호합니다. 감정가는 92,000,000원이며, 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 시세는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 관련 등기 기록상 매각으로 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 높아 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 석남역을 중심으로 경인고속도로 일반도로화, 7호선 연장 등 다양한 개발 호재로 인해 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석남역(인천2호선, 서울7호선)을 이용한 우수한 교통망 확보.

* 생활 편의시설: 주거 지역 내 각종 근린생활시설 인접.

* 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 임차인 보증금 인수 리스크 관리: 등기부상 권리 분석 결과, 보증금 인수 리스크가 낮을 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 시세는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원으로 형성되어 있습니다. 감정가 92,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 리스크가 낮다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 가능성을 감안하여 보수적으로 100,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 및 감정가를 종합적으로 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.