나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65260 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.09.29) 외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람. - 대상물건은 외부관찰, 건축물현황도 상 내부계단 등으로 보아 복층구조로서 다락이 소재 하는 것으로 확인되는 바, 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.19.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65260 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2017.09.29

이용상태: 공부상 공동주택(다세대주택)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 59.17㎡ (약 17.90평)

건물면적: 55.15㎡ (약 16.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농협은행주식회사 가압류 (2023.06.22)

기타 권리사항: 소유권이전 (이수정, 최동진), 주택임차권 (장연주), 가압류 (서민금융진흥원, 주식회사국민행복기금), 강제경매 (주택도시보증공사), 압류 (국민건강보험공단) 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

총 채권 금액 (등기부 기준): 415,472,407원

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.05.13

확정일자: 2022.04.18

배당신고일자: 2024.05.28

대항력: 없음

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 대항력을 포기하는 조건으로 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상의 특별한 기재사항 및 임차인의 대항력 부재를 종합할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '복층구조로서 다락이 소재하는 것으로 확인'된다는 점은 현장에서 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료(2026년 5월)에 따르면, 동일 단지 인근의 유사 주택형(67.98㎡ ~ 72.55㎡) 거래가는 220,000,000원 ~ 300,000,000원 수준입니다.

면적당 시세는 약 3,236,000원/㎡ ~ 4,135,000원/㎡ 범위로 확인됩니다.

본건 건물의 면적(55.15㎡)을 고려할 때, 시장가는 대략 180,000,000원 ~ 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가 320,000,000원에 비해 상당히 낮은 수준입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

* 2026년 5월, 69.11㎡(헤리티지9동, 2021년식) 매매가 269,900,000원 (약 390.5만원/㎡)

* 2026년 5월, 67.98㎡(디펠리스2단지, 2017년식) 매매가 220,000,000원 (약 323.6만원/㎡)

* 2026년 5월, 72.55㎡(GL타운, 2018년식) 매매가 300,000,000원 (약 413.5만원/㎡)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변에 동국대학교 일산병원 등 의료시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

정확한 학교 및 상업시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 기타 사항

건축물 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 2016년 11월 23일 건축 허가를 받아 2017년 9월 29일 사용승인되었습니다.

철근콘크리트구조이며, 4개동, 총 8호로 구성된 연립주택입니다.

내부 계단 등을 고려했을 때 복층 구조 또는 다락 공간이 존재할 가능성이 있어 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '대항력포기확약서'로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 문서의 법적 효력 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물 현황과 공부상 현황이 상이할 가능성이 있으며, 특히 다락 공간 등은 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액(320,000,000원)과 최근 거래 사례(180,000,000원 ~ 230,000,000원 추정) 간의 큰 격차는 시세 재평가 또는 시장 변동성에 대한 주의를 요구합니다.

감정평가 시점 이후 시장 상황 변동에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 혐오시설 등 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

(위험 시설 검색 결과: 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 인근 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 동국대학교 일산병원 인근에 자리하여 입지 조건이 우수합니다.

특히, 임차인이 대항력을 포기함에 따라 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 현저히 낮아 시세 판단에 신중을 기해야 하며, 복층 또는 다락 공간의 존재 가능성에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건이나, 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시장가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (HUG 대항력 포기 확약).

* 동국대학교 일산병원 인근의 편리한 생활 인프라.

* 복층/다락 공간 활용 시 전용 면적 이상의 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가 간의 격차, 그리고 권리 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 시장가 수준에서의 보수적인 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.