나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65271 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-35 숲빌리지105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2016.07.07.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.10.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65271 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-35 숲빌리지105동 2층201호

용도: 다세대주택

건물명: 숲빌리지 (숲Village)

건축년도: 2016년 07월 07일 (사용승인일 기준)

층수: 4층 건물 중 2층 201호

토지면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.17평)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 상세 불명

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 풍산역이 인근에 위치합니다.

2.3. 주변 편의시설

* 다솜초등학교가 인근에 있습니다.

* 풍동도서관이 소재합니다.

* 풍산동 행정복지센터, 풍사파출소, 고양시 차량등록사업소 등 관공서가 있습니다.

* 근린생활시설 및 다양한 상업시설이 소재하는 지역입니다.

* 애니골 지역이 인근에 있어 다양한 맛집과 문화를 즐길 수 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 정보

현재 입수된 정보에 따르면, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 고양시 전체적으로 신규 소각장 후보지 선정에 대한 주민 반발이 일부 있는 것으로 확인되었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 2022년 06월 17일자 남양주세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의사항)

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였음을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-04-29

* 배당신고일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 유기철 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없으며 HUG의 대항력 포기 확약에 따라 임차권은 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 구헌영 → 구본영 → 최은경 (매매)

* 주택임차권: 유기철 (280,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 남양주세무서장 (말소기준권리), 남양주시

* 가압류: 주식회사국민행복기금 (6,607,430원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (280,000,000원)

총 등기부 채권액 합계는 286,607,430원입니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 주위의 단독주택 및 공동주택 단지와 함께 상업시설이 발달해 있어 주거 기능이 양호한 지역으로 판단됩니다. 특히, "다솜초등학교" 등 각급 학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통망

차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 풍산역이 가까워 광역 접근성도 우수합니다.

5.2. 편의 및 교육시설

다솜초등학교를 비롯한 여러 학교가 인접해 있어 교육 환경이 뛰어나며, 풍동도서관, 풍산동 행정복지센터 등 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 애니골 지역의 문화 및 상업시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)으로 지정되어 있습니다. 취득 시 해당 용도 및 대상에 따른 규제 여부를 확인해야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 대항력 포기 확약이 있었으나, 임차인과의 관계 및 이로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2016년)가 비교적 최신이며 주거 환경이 양호한 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변에 학교, 도서관, 관공서, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 우수합니다. 권리관계상 임차인 유기철 씨의 보증금 280,000,000원이 존재했으나, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약으로 인해 대항력이 포기되고 임차권 등기가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 임차인 보증금에 대한 부담 없이 물건을 취득할 수 있는 중요한 장점입니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 일부 규제 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지조건 및 주거 환경: 다솜초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 임차인 관련 리스크 해소: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 관련 부담이 없어 안전하게 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 가치: 비교적 신축 건물(2016년 준공)이며, 지역 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도(2016년)의 힐스타운(63.95㎡)이 2026년 7월 8일에 243,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 요진와이하우스(2013년식, 39.94㎡)는 2026년 5월 9일에 245,000,000원, 2026년 7월 1일에 247,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 건물 면적은 53.44㎡(약 16.17평)입니다.

힐스타운(2016년식, 63.95㎡)의 거래가(243,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

임차인 관련 인수 보증금이 0원이고 명도 리스크가 적은 점을 감안하여, 시세 수준 및 감정가를 종합적으로 고려할 때 230,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.