나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7645 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 18층1809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원파주시법원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 운정역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상23층 내 제18층 제1809호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 복합판넬 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 북측으로 중로 및 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합 ), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7645 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 18층1809호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 4.01㎡ (약 1.21평)

건물면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오정농업협동조합

주요사항:

* 본건은 철근콘크리트구조 23층 건물 중 18층에 위치한 오피스텔임.

* 건축년도 2021년으로 비교적 신축임.

* 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 상업지역임.

* 운정역이 인접하여 교통 여건이 양호함.

* 임차인 김재광은 대항력이 없음.

* 말소기준권리는 을1 근저당권(오정농업협동조합, 100,800,000원)이며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸됨.

* 인수 보증금은 없음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원파주시법원" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 운정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통여건은 보통 수준임.

주변 도로:

* 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측으로 소로와 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 10월 18일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권(100,800,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑6 압류(고양세무서장), 갑7 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 등 특이사항 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의사항: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

권리분석 요약:

* 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리뿐만 아니라 말소기준권리 자체를 소멸시킬 수 있어 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

* 인수할 보증금이 없어 인수 부담이 없음.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

* 본건이 위치한 파주시 와동동 일대는 운정역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하고 있는 지역임.

* 주변으로 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있음.

최근 거래 동향 (자체 분석):

* 제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(19.41㎡ ~ 20.39㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 100,000,000원 (19.65㎡), 2026년 7월 88,000,000원 (20.39㎡)에 거래되었음.

* 2023년 12월에는 130,000,000원 (19.41㎡)에 거래된 사례도 있으나, 최근 거래가(2026년)를 참고하는 것이 시장 흐름을 더 정확히 반영함.

* 최근 시세는 ㎡당 약 430만원 ~ 510만원 수준으로 판단됨.

건물 정보:

* 운정역 센트럴 하이뷰는 2021년에 준공된 비교적 신축 건물임.

* 총 421호실 규모로, 상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 철근콘크리트구조로 안정적인 건물임.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상23층 내 제18층 제1809호임.

* 외벽: 외장석 붙임 및 복합판넬 마감, 창호: 하이샷시 창호.

* 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역:

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

* 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 특정 주택 거래 제한).

혐오시설 유무:

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

시장 변동성:

* 최근 매매가 8,800만원 (2026년 7월)과 10,000만원 (2026년 5월)의 시세를 고려할 때, 감정가 13,900만원과의 차이가 상당함. 시장 상황에 따라 낙찰가가 감정가를 하회할 가능성도 존재함.

토지거래 허가구역:

* 외국인 또는 일정 규모 이상의 주택 거래 시 토지거래 계약 허가를 받아야 하는 구역으로, 투자 시 관련 규정을 사전에 확인해야 함. (본건은 오피스텔이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 용도 변경 등 고려 시 참고 필요)

공실 위험:

* 상업지역 내 오피스텔 밀집 지역으로 공실 경쟁이 발생할 수 있으며, 임대 수요 변화에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

법률적 제한:

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 운정역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수함.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없어 낙찰자는 소유권을 안전하게 취득할 수 있음.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 존재하므로, 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단되나, 시장 상황 및 규제 사항을 충분히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 운정역 역세권 신축 오피스텔로 풍부한 임대 수요 기대.

* 권리 분석상 명확하고 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 상업지역 내 핵심 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 건물 연면적 대비 호실 수가 많아 활발한 상업 활동 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건 건물 면적은 19.41㎡(약 5.87평)임.

최근 시세 분석:

* 2026년 5월 12일 거래: 19.65㎡ / 100,000,000원 (약 508.9만원/㎡)

* 2026년 7월 17일 거래: 20.39㎡ / 88,000,000원 (약 431.5만원/㎡)

건물의 층수(18층)와 신축 연도(2021년)를 고려할 때, 최근 거래가 중 2026년 5월 12일의 100,000,000원 (19.65㎡) 거래 사례를 주요 기준으로 삼아 분석함.

본 건의 면적(19.41㎡)을 고려하여 환산 시, 시세는 약 98,700,000원 ~ 105,000,000원 범위로 추정됨.

감정가(139,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 그리고 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 105,000,000원으로 예상함.

이는 최근 시세 범위를 상회하며, 합리적인 투자 수익률을 확보할 수 있는 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.