나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7676 [1] 경기도 파주시 동패동 1943-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "동패고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지대비 평탄한 정방형으로 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정 지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

제시목록 외의 물건 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건으로서, 외벽:치장벽돌쌓기 마감 등, 창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호2: 현황 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

전기 설비, 위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7676 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 1943-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,383,236,700원

토지면적: 274.20㎡ (약 82.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 383.25㎡ (약 115.93평)

건물 제시외면적: 106.80㎡ (약 32.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 3층, 사용승인일 2017년 11월 20일.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, '동패고등학교' 동측 인근입니다.

* 주위환경: 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다. 파주시 교통정보센터에 따르면 교하로 등 일부 도로에서 지체 및 정체 현상이 관찰됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 평탄한 정방형으로, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어 외국인, 법인 등의 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서인천새마을금고 근저당 (2017년 5월 2일 접수)

* 소멸 권리: 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 고운상: 보증금 50,000,000원, 차임 570,000원, 전입/확정 2024.10.25. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.04.23, 확정 2020.03.19. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 190,000,000원 (1차 증액분 20,000,000원 포함), 전입 2020.04.23, 확정 2022.04.01. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 220,000,000원 (1차 감액분 50,000,000원 포함), 전입 2022.08.12, 확정 2022.07.18. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 180,000,000원, 전입/확정 2021.09.10. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상지 인근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 생활 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 적성면 등에 의료폐기물 소각장 건립 논란이 있고, 운정신도시 내에는 쓰레기 자동집하시설이 운영되고 있어, 광범위한 지역 개발 계획에 따른 향후 시설 위치 등을 주시할 필요는 있습니다.

1.4. 생활정보

* 학교: 인근에 동패고등학교, 동패중학교, 동패초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 가능합니다. 다만, 파주시 교통정보센터에 따르면 일부 도로에서 정체 및 지체 현상이 나타납니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 다가구주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 잔금 납부 시점에 따라 외국인, 법인 등의 경우 허가 취득 여부를 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

* 건물 제시외면적 관련 불일치: 물건 기본 정보에는 '건물 제시외면적: 106.80㎡'가 명시되어 있고, '물건명세서 참고사항'에도 '제시외 건물 포함'으로 기재되어 있습니다. 그러나 '토지감정평가서 요약' 및 '건물감정평가요항표'에는 '제시목록 외의 물건 없습니다', '부합물 및 종물 없습니다', '공부와의 차이 없습니다'라고 기재되어 있어 상호 간에 내용상 불일치가 존재합니다. 이는 실제 현황과 공부상 내용 또는 감정평가 내용 간의 차이가 있을 수 있음을 시사하므로, 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 모든 임차인의 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 내부 상태에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 외부 조사: 감정평가서상 건물 내부 구조 확인이 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 외관 및 탐문조사에 의거하여 작성되었다는 점은 내부 상태에 대한 정확한 판단을 어렵게 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 파주시 동패동에 위치한 본 다가구주택은 제1종일반주거지역 내의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 학군 및 교통 상황은 보통 수준이며, 권리 관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, 제시외 건물 관련 상이한 정보, 임대 관계 미상 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 제1종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 포함으로 인해 추가적인 활용 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,383,236,700원에서 인수 보증금이 없으므로, 본 물건의 시장 가치, 주변 시세, 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 부동산 시장 동향 및 경쟁 물건 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.