나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65318 [1] 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 6층614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 '야당역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가지대로서 각종 근린생활시설(음식점, 편의점 등)이 주를 이루어 소재하며, 배후지로 주거용 오피스텔, 아파트단지가 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제6층 제614호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 40m 내외, 동측으로 노폭 13m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 송현아)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65318 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 6층614호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 1월 22일

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제6층

전용면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

총 동수: 1개동

총 세대수: 402세대

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 주변 환경 및 입지조건

위치: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선' 야당역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 노선 상가지대로서 각종 근린생활시설(음식점, 편의점 등)이 밀집되어 있으며, 배후지로 주거용 오피스텔 및 아파트 단지가 소재합니다.

교통 상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 용도지역 상 대로2류, 소로3류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 특정 용도(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 대한 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물로서, 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태: 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리 분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65318) 등기부 (2026.01.02.)이며, 이에 따라 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

채권 총액: 120,000,000원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(송 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-20, 확정일자 2023-02-21, 배당신고일자 2025-03-24, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-18, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 송 )가 2026년 6월 29일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서 내용은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.5. 상권 분석

본 물건이 소재한 파주시 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달된 지역입니다. 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리하며, 신축 오피스텔 및 아파트 단지가 배후에 있어 잠재적인 임대 수요도 풍부한 편입니다.

1.6. 생활 정보

교통: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 상업지구 내 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 환경: 비교적 신축인 이든시티 오피스텔 단지 내에 위치하며, 원룸형으로 1~2인 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 양 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 보증금액이 없음에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 향후 점유 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출했으나, 이러한 변경 조건이 경매 절차 및 낙찰자에게 미치는 실질적인 영향에 대한 법률적 해석이 필요할 수 있습니다.

소형 오피스텔 시장 경쟁: 파주 야당동 일대에 신축 오피스텔 공급이 증가하고 있어, 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 파주 야당역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 전용면적 21.17㎡로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(양 )의 존재와 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 반드시 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 안정적인 시세차익 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능한 최상의 입지

실용적인 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 21.17㎡

편리한 생활 환경: 주변 상업시설 밀집으로 인한 높은 생활 편의성

수익형 부동산: 꾸준한 임대 수요 기반의 수익형 부동산으로서의 가치

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 이든시티 오피스텔(전용 21.1651㎡)의 거래 금액은 2026년 4월 3일 8,000만원, 2026년 5월 15일 7,000만원 수준으로 확인되었습니다. 감정가는 121,000,000원입니다.

본 물건은 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 0원이며, HUG의 조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 관련 문제가 해결될 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(양 )의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.

* 보수적 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원 (시장 상황 및 권리관계 추가 확인 후 결정)

주변 지역 시세 및 본 건의 특수성을 감안하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.