나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65269 [1] 경기도 파주시 금촌동 288-38 락플러스 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제302호로서, 외벽: 인조석붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 조사됨(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홍익늘푸른유치원,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건상세정보

2.1. 소재지및건물정보

2.1. 1.주소

경기도 파주시 금촌동 288-38 락플러스 101동 3층302호

2.1. 2.건물정보

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제302호

사용승인일: 2017.10.20

전용면적: 71.84㎡ (약 21.73평)

토지면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

감정가: 224,000,000원

2.1. 3.매각정보

사건번호: 고양지원 2025타경65269 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

3. 입지조건

3.1. 위치및주변환경

* 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주거지역.

3.2. 교통및도로

* 본건까지 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준.

* 본건 토지는 북측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로와 접함.

3.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 가축사육제한구역.

* 상대보호구역 (금촌초등학교, 홍익늘푸른유치원).

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 주택 거래 시 허가 필요).

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 신청채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (2025타경65269)가 말소기준권리임.

4.2. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-06

* 배당신고일자: 2024-04-30

* 대항력: 없음

4.3. 권리인수및소멸관계

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없어 보임.

* 임차인 김 은 전입일자(2022-04-22)상 말소기준권리(2025-12-29)보다 앞서나, '대항력: 없음'으로 명시되어 있음.

* 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.05.21. 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인은 해당 임차인의 보증금 260,000,000원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권및시세분석

5.1. 주변시세동향 (최근 2026년 5월 거래사례 기준)

* 본건과 유사한 건물인 '락플러스 103동' (2017년식, 72.09㎡)이 2026.05.05. 185,000,000원에 거래됨.

* 유사 면적의 신축 건물인 '세운해비치' (2022년식, 71.93㎡)가 2026.05.14. 230,000,000원에 거래됨.

* 본건(2017년식, 71.84㎡)의 시세는 185,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됨.

5.2. 건물정보

* 건물명: 락플러스

* 동: 101동

* 층: 3층

* 전용면적: 71.84㎡ (약 21.73평)

* 준공년월: 2017년 10월

6. 생활정보

6.1. 주요편의시설

* 금촌초등학교 인접.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6.2. 주변환경

* 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택 등과 혼재.

* (검색 결과) 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로 잠재적 환경 관련 이슈 가능성 배제 불가.

7. 잠재적리스크

7.1. 권리관련리스크

* HUG의 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 리스크는 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토 필요.

7.2. 이용관련리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 매수인이 외국인일 경우, 주택 유형에 따라 거래 허가를 받아야 함. (대한민국 국적 보유자에게는 해당 없음)

7.3. 환경관련리스크

* 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

8. 종합의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 락플러스 101동 3층 도시형생활주택(전용 71.84㎡)입니다. 감정가는 224,000,000원이며, 2017년에 사용승인되었습니다. 주변으로는 금촌초등학교가 인접해 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 선순위 임차인이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 권리상 인수 부담은 없습니다.

주변 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 건물은 185,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 현재 감정가는 시세 범위의 상단 또는 그 이상으로 책정되어 있어, 본건이 첫 경매 기일에 낙찰될 가능성은 낮아 보입니다.

토지거래허가구역 지정은 외국인 매수자에게만 해당되는 사항이며, 환경 관련 제한 지역 지정은 향후 개발 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

9. 투자포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 보증금 인수 위험이 제거된 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 주변 시세 대비 경매 유찰 시 합리적인 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 금촌동 지역은 지속적인 개발 수요가 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상입찰가

* 현재 감정가: 224,000,000원

* 최근 시세 범위: 185,000,000원 ~ 230,000,000원 (유사 물건 거래가 기준)

본건은 감정가가 시세 범위 상단에 위치하고 있어, 첫 경매 진행 시 유찰될 가능성이 높습니다. 2차 또는 3차 경매 진행 시, 시세 하단인 185,000,000원 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 제안합니다. (임차인 보증금 인수액 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.