나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65248 [1] 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스종류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2015.12.22.) 외벽 : 치장벽돌돌 붙임 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 황정우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65248 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 103동 3층301호

용도: 다세대주택

토지면적: 65.48㎡ (약 19.8평)

건물면적: 57.25㎡ (약 17.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 254,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2015년 12월 22일

토지 이용상태: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 1일자 김태형 근저당입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 황정우의 주택임차권(270,000,000원)은 말소 대상입니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경확약서에 따라 임차인 황정우는 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

유혜련 임차인은 대항력이 없습니다.

총 채권액(말소기준권리+경매신청채권액)은 143,000,000원 + 270,000,000원 = 413,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유혜련

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-11

대항력: 없음

* 임차인: 황정우

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2024-07-12

대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기)

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존 (김성호 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (김지은)

* 근저당 (김태형, 143,000,000원, 2022-09-01) - 말소기준권리

* 주택임차권 (황정우, 270,000,000원, 2022-07-08 전입, 2022-06-16 확정) - 말소 예정 (HUG 동의)

* 소유권이전 (정진헌, 2022-07-29)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 270,000,000원, 2025-12-31 접수) - 본건 경매 개시

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.3평) 및 건축연도(2015년)를 가진 "자연에가" 2동 2층은 2026년 7월 1일에 180,000,000원에 거래되었습니다.

조금 더 최근 연식(2019년) 및 넓은 면적(약 19.7평)의 "태종에비뉴" 202동/203동 3층은 2026년 7월 2일에 285,000,000원에 거래되었습니다.

"요산아트빌" 102동 1층(2015년, 약 16.9평)은 2026년 7월 1일에 150,000,000원에 거래되었으나, 1층이라는 점과 직거래라는 특이사항이 있습니다.

본건은 2015년식, 57.25㎡(약 17.3평), 3층으로, 유사한 '자연에가' 시세(180,000,000원)를 기준으로 볼 때, 감정가 254,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 신축 대비 가격 상승 여력 및 '리치타운하우스'라는 명칭의 가치를 고려할 때, 시장은 180,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 정보

건축물명: 리치타운하우스

총 동 수: 파악된 정보상 103동 외 다른 동도 존재 (총괄표제부상 16가구 추정)

건축 연도: 2015년 12월 22일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

주차: 총 주차 대수 16대 (103동 기준)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 운정중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인 황정우의 보증금 270,000,000원에 대한 대항력은 HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 포기되었으므로, 낙찰자가 인수할 대항력 있는 임차인은 없습니다.

다만, 관련 서류 및 법적 해석에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 지역은 주거 지역과 상업 시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 택지 개발 지구의 모습을 보입니다.

지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6.3. 시장 리스크

감정가 254,000,000원에 비해 유사 건물 거래가가 180,000,000원~285,000,000원으로 편차가 존재합니다.

총 채권액(413,000,000원)이 감정가보다 높아 유찰 가능성도 존재하나, HUG가 채권자인 점 등을 고려할 때, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용에 대한 정확한 이해가 중요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 측면이 있어, 낙찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 물건으로, 채권 보전을 위한 경매 진행으로 급매 가능성 내포.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수에 따른 부담이 적음 (HUG 조건 변경 동의서 확인 필수).

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 향후 주변 개발에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원이나, 유사 물건의 최근 매매 사례(180,000,000원 ~ 285,000,000원) 및 건물 연식을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

특히, 2015년식 57.45㎡ 건물이 180,000,000원에 거래된 사례를 감안하여, 본건의 적정 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 자체가 실질적인 취득 가격이 됩니다.

주변 시세와 감정가의 괴리를 고려하여, 감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.