나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65288 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 6 삼성캐슬1빌리지 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65288 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 6 삼성캐슬1빌리지 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 5천 4백만원

* 토지면적: 61.72㎡ (약 18.67평)

* 건물면적: 53.59㎡ (약 16.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65288) 등기, 접수일자 2025-12-30.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정인식

* 보증금: 3억 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-29

* 확정일자: 2021-02-08

* 대항력: 없음 (명시됨)

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 말소 대상입니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항 및 주의사항:

* 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2026.05.21.자로 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부 요약상, 정인식 씨의 주택임차권 등기(을3)는 말소 예정으로 기재되어 있으며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)보다 후순위로 분석됩니다.

* 이에 따라 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인은 별도의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 "포포인트빌리지" 단지의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 2월 27일 거래된 42.465㎡(약 12.8평) 면적의 물건이 1억 4천 5백만원에 거래되었습니다. (약 341만원/㎡)

* 2026년 2월 6일 거래된 48.61㎡(약 14.7평) 면적의 물건은 1억 3천만원에 거래되었습니다. (약 267만원/㎡)

* 본건의 전용면적은 53.59㎡ (약 16.21평)입니다.

* 최근 거래가격을 바탕으로 추정 시, 본건의 현 시세는 약 1억 4천 3백만원에서 1억 8천 3백만원 사이로 분석됩니다.

* 감정평가액 2억 5천 4백만원과 최근 실거래가 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시세 반영, 건물 연식(본건 2018년, 비교물건 2014년)의 차이, 또는 단지 내 개별 물건의 상태나 층별 차이 등 여러 요인에 기인할 수 있습니다.

* 중흥에스클래스타운하우스 거래 사례(59,000만원, 145.43㎡)는 본건과 주택 유형(연립 vs 다세대) 및 면적이 크게 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 본건은 3층 302호에 해당합니다.

* 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건물은 건부지로 이용 중이며, 토지는 완경사지의 부정형 형태입니다.

* 본건까지 차량으로 접근 가능하며, 포장된 도로가 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 감정평가액(2억 5천 4백만원)과 실거래가 기반의 시장 시세(약 1억 4천 3백만원 ~ 1억 8천 3백만원) 간의 큰 괴리입니다.

* 임차인 정보에 "대항력있는임차인"이라는 문구와 "대항력: 없음"이라는 상반된 내용이 기재되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 명확한 대항력 포기 확약서 제출 및 등기부상 임차권 말소 예정 사실로 보아, 매수인이 보증금을 인수할 법적 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 거액의 보증금이 존재했던 사실은 추가적인 현장 확인이나 주변 탐문을 통해 꼼꼼히 검토할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 매우 명확하게 정리되는 물건입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 매수인은 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 다만, 감정평가액과 비교 가능한 최근 실거래가 사이에 큰 시세 차이가 존재하므로, 낙찰 후 시세차익을 기대하기보다는 이러한 가격 괴리 요인을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* "대항력 없는" 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 제로(0원)입니다.

* 주택도시보증공사의 적극적인 협조(대항력 포기 확약)로 권리관계를 명확하게 정리할 수 있습니다.

* 실거래가 분석 기반으로 접근 시, 감정가 대비 낮은 시세 수준에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적 53.59㎡를 기준으로, 최근 실거래가(최고가 기준 약 341만원/㎡)를 적용하면 시세는 약 1억 8천 3백만원 수준으로 추정됩니다.

* 최근 거래 사례와 감정가의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.