나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65257 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 1105동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 탄현마을(동신11단지아파트)내 제1105동 제13층 제1301호로서, 주위는 동류형의 아파트단지 밀집지대, 상탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터, 그리고 노변을 따라 형성된 중.소규모 의 점포 및 상가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트벽식조 콘크리트경사슬라브지붕 지층, 지상20층 건물내의 제13층 제1301호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택(아파트) 단위세대로 이용중임.

설비내역

열병합방식에 위한 지역난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설 비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 아 파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상 의 등재사항과 현황도면, 그리고 외관적인 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65257 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 1105동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

토지지분: 37.575㎡ (약 11.37평)

건물면적(전용면적): 70.56㎡ (약 21.34평)

건물지분: 70.558㎡ (약 21.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 탄현마을 (동신 11단지 아파트)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조, 철근콘크리트 벽식 구조

총 층수: 20층

해당 층수: 13층

사용승인일: 2000년 11월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, '상탄초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 동류형의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상탄초등학교와 같은 교육시설, 행정복지센터, 그리고 도로변을 따라 형성된 중소규모 점포 및 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을22순위 주택임차권 (김창훈) 등기보다 늦은 2025년 12월 29일 접수된 갑13순위 강제경매 (주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김창훈의 주택임차권이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 360,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (전입일: 2022.1.27., 확정일자: 2021.12.23.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김창훈)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2021-12-23

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 있음

비고: 보증금 360,000,000원 인수 대상.

* 임차인: 황 (황수복)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 계약 내용 및 실제 권리관계를 상세히 확인할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금:

총 360,000,000원 (임차인 김창훈)

* 등기부채권 총액:

360,000,000원 (경매 청구 금액 기준)

4. 상권분석

* 주변 환경:

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 밀집 지역으로서의 특징을 보입니다. 상탄초등학교와 같은 교육 시설, 행정복지센터가 인접해 있으며, 노변으로는 중소규모의 점포와 상가 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 외부 지도 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 난방 방식:

열병합 방식의 지역난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설:

단지 내외의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 쇼핑 및 여가 활동을 위한 편의시설 접근도 가능합니다.

* 교육시설:

단지 인근에 상탄초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 정보:

총 516세대, 최고 24층 규모의 아파트 단지입니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 주차:

총 439대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 12대, 지하 13대 기재 오류 가능성 있음). 전기차 충전 시설도 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보:

전용면적: 70.56㎡ (약 21.34평)

일반적으로 공급면적 또는 계약면적은 84.981㎡ (약 25.7평) 수준의 유사한 면적대도 거래된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김창훈의 보증금 360,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(350,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가와 관계없이 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 내부 상태 미확인:

폐문부재로 인해 대상 건물의 내부 구조 및 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장 및 외관 관찰 등을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 0원 보증금 임차인:

황수복 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 거주 여부, 보증금에 대한 특이사항 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 주변에 아파트 단지가 밀집하고 교육 및 생활 편의시설이 갖추어진 입지 조건을 지니고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인(김창훈)의 보증금 360,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 0원 보증금의 대항력 있는 임차인(황수복) 또한 주의 깊게 살펴야 할 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 입지적 이점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 문제 해결이 전제됨)

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려하되, 인수해야 하는 임차인 보증금 360,000,000원을 제외하고 순수 부동산 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

최근 70.558㎡ 면적의 거래 사례가 31,800만원(2026년 4월 3일)에 있었으며, 본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

인수 보증금 360,000,000원을 고려할 때, 본건의 총 투자 비용은 입찰가 + 360,000,000원이 됩니다.

따라서, 시세 및 감정가를 기준으로 보았을 때, 순수 부동산 가치만을 고려한 잠재적 입찰 희망가는 320,000,000원으로 설정해 볼 수 있습니다.

10. 시세분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 10일: 84.981㎡ (17층), 360,500,000원

* 2026년 4월 3일: 70.558㎡ (18층), 318,000,000원 (본건 전용면적과 유사)

* 2026년 5월 5일: 84.981㎡ (6층), 350,000,000원

현재 본건과 유사한 면적(약 70.56㎡)의 실거래가는 약 318,000,000원 수준임을 알 수 있습니다. 감정가 350,000,000원은 최근 유사 면적 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 5월 29일: 84.981㎡ (14층), 보증금 300,000,000원

* 2026년 5월 11일: 70.558㎡ (2층), 보증금 270,000,000원

* 2026년 5월 15일: 84.981㎡ (5층), 보증금 290,000,000원

유사 면적(70.558㎡)의 전세 보증금은 약 270,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원으로 산정하였으나, 매수 시 총 투입 비용은 320,000,000원(입찰가) + 360,000,000원(인수 보증금) = 680,000,000원임을 반드시 인지해야 합니다. 이는 현재 시세인 318,000,000원을 훨씬 상회하는 금액으로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.