나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65257 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 1105동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 탄현마을(동신11단지아파트)내 제1105동 제13층 제1301호로서, 주위는 동류형의 아파트단지 밀집지대, 상탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터, 그리고 노변을 따라 형성된 중.소규모 의 점포 및 상가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트벽식조 콘크리트경사슬라브지붕 지층, 지상20층 건물내의 제13층 제1301호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택(아파트) 단위세대로 이용중임.

설비내역

열병합방식에 위한 지역난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설 비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 아 파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상 의 등재사항과 현황도면, 그리고 외관적인 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.27.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65257 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 1105동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

토지지분: 37.575㎡ (약 11.37평)

건물면적(전용면적): 70.56㎡ (약 21.34평)

건물지분: 70.558㎡ (약 21.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 탄현마을 (동신 11단지 아파트)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조, 철근콘크리트 벽식 구조

총 층수: 20층

해당 층수: 13층

사용승인일: 2000년 11월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, '상탄초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 동류형의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상탄초등학교와 같은 교육시설, 행정복지센터, 그리고 도로변을 따라 형성된 중소규모 점포 및 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을22순위 주택임차권 (김창훈) 등기보다 늦은 2025년 12월 29일 접수된 갑13순위 강제경매 (주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김창훈의 주택임차권이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 360,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (전입일: 2022.1.27., 확정일자: 2021.12.23.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김창훈)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2021-12-23

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 있음

비고: 보증금 360,000,000원 인수 대상.

* 임차인: 황 (황수복)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 계약 내용 및 실제 권리관계를 상세히 확인할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금:

총 360,000,000원 (임차인 김창훈)

* 등기부채권 총액:

360,000,000원 (경매 청구 금액 기준)

4. 상권분석

* 주변 환경:

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 밀집 지역으로서의 특징을 보입니다. 상탄초등학교와 같은 교육 시설, 행정복지센터가 인접해 있으며, 노변으로는 중소규모의 점포와 상가 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 외부 지도 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 난방 방식:

열병합 방식의 지역난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설:

단지 내외의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 쇼핑 및 여가 활동을 위한 편의시설 접근도 가능합니다.

* 교육시설:

단지 인근에 상탄초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 정보:

총 516세대, 최고 24층 규모의 아파트 단지입니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 주차:

총 439대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 12대, 지하 13대 기재 오류 가능성 있음). 전기차 충전 시설도 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보:

전용면적: 70.56㎡ (약 21.34평)

일반적으로 공급면적 또는 계약면적은 84.981㎡ (약 25.7평) 수준의 유사한 면적대도 거래된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김창훈의 보증금 360,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(350,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가와 관계없이 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 내부 상태 미확인:

폐문부재로 인해 대상 건물의 내부 구조 및 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장 및 외관 관찰 등을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 0원 보증금 임차인:

황수복 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 거주 여부, 보증금에 대한 특이사항 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 주변에 아파트 단지가 밀집하고 교육 및 생활 편의시설이 갖추어진 입지 조건을 지니고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인(김창훈)의 보증금 360,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 0원 보증금의 대항력 있는 임차인(황수복) 또한 주의 깊게 살펴야 할 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 입지적 이점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 문제 해결이 전제됨)

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려하되, 인수해야 하는 임차인 보증금 360,000,000원을 제외하고 순수 부동산 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

최근 70.558㎡ 면적의 거래 사례가 31,800만원(2026년 4월 3일)에 있었으며, 본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

인수 보증금 360,000,000원을 고려할 때, 본건의 총 투자 비용은 입찰가 + 360,000,000원이 됩니다.

따라서, 시세 및 감정가를 기준으로 보았을 때, 순수 부동산 가치만을 고려한 잠재적 입찰 희망가는 320,000,000원으로 설정해 볼 수 있습니다.

10. 시세분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 10일: 84.981㎡ (17층), 360,500,000원

* 2026년 4월 3일: 70.558㎡ (18층), 318,000,000원 (본건 전용면적과 유사)

* 2026년 5월 5일: 84.981㎡ (6층), 350,000,000원

현재 본건과 유사한 면적(약 70.56㎡)의 실거래가는 약 318,000,000원 수준임을 알 수 있습니다. 감정가 350,000,000원은 최근 유사 면적 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 5월 29일: 84.981㎡ (14층), 보증금 300,000,000원

* 2026년 5월 11일: 70.558㎡ (2층), 보증금 270,000,000원

* 2026년 5월 15일: 84.981㎡ (5층), 보증금 290,000,000원

유사 면적(70.558㎡)의 전세 보증금은 약 270,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원으로 산정하였으나, 매수 시 총 투입 비용은 320,000,000원(입찰가) + 360,000,000원(인수 보증금) = 680,000,000원임을 반드시 인지해야 합니다. 이는 현재 시세인 318,000,000원을 훨씬 상회하는 금액으로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.