나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65266 [1] 경기도 파주시 와동동 240 가람마을3단지 동문아파트 311동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "한가람초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공지붕 15층 중 제15층 제1504호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2011-12-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2012-12-26)(지산초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 상대보호구역(2015-02-25), 상대보호구역(예성유치원, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245), 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)), 상대보호구역(파주운정지구), 상대보호구역(한가람초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 절대보호구역(2012-12-26)(한가람초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 절대보호구역(2015-02-25), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2025타경65266 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 건물정보

주소: 경기도 파주시 와동동 240 가람마을3단지 동문아파트 311동 15층 1504호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트벽식조 박공지붕 15층 중 제15층

사용승인일: 2001년 09월 15일

2.3. 면적 정보

토지면적: 52.29㎡ (약 15.8평)

토지지분: 52.289㎡

건물면적 (전용면적): 84.46㎡ (약 25.5평)

건물면적 (분양면적): 가람마을3단지동문아파트는 전용면적 84.46㎡ (약 25.5평)이며, 총 면적은 101382.09㎡입니다.

2.4. 감정가

감정가: 313,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "한가람초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 쾌적성 등 제반 주위 환경은 보통입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

1.1. 3.주변 시설 (검색 결과 기반)

* 교육 시설: 한가람초등학교가 인근에 위치하며, 파주시 와동동 지역 학군으로 평가받고 있습니다.

* 주요 도로: 금바위로가 단지 인근에 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 혐오시설 및 기타:

* 과거 파주 와동동 일부 아파트 단지에서 상수도 오염 문제가 발생한 사례가 있으나, 본 물건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

* 대기업 송전선로 지중화 공사 추진으로 인한 주민 반대 사례가 있었습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경65266)입니다.

등기부상 채권 총액은 310,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 및 강제경매 기록이 확인됩니다.

주택임차권 (배진철, 310,000,000원)은 접수일자 2024-04-04, 확정일자 2022-03-04, 전입일자 2022-04-01로 확인됩니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 '말소' 처리되어 있습니다.

1.2. 2.임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 배진철

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-04-04

주의사항에 따르면, 2026년 5월 21일 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

또한, 등기부상 배진철 씨의 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있습니다.

이러한 점들을 종합할 때, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주거지로서의 특성

본 물건이 속한 가람마을3단지 동문아파트는 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 각급 학교가 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.3. 2.주변 시세

최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 기준 84.46㎡ 면적의 아파트가 270,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

최근 전월세 정보에서는 2026년 7월 240,000,000원의 전세 거래가 있었습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.아파트 단지 정보

* 단지명: 가람마을3단지 동문아파트 (동문굿모닝힐)

* 총 세대수: 902세대

* 동수: 17동

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차: 총 564대 (지상 12대, 지하 31대, 기타 521대) [cite:16, Text]

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 031-947-6160

1.4. 2.편의 및 공공시설

* 초등학교: 한가람초등학교 (도보 약 3분 거리)

* 중학교: 한가람중학교 (도보 약 0.2km 거리)

* 근린생활시설: 주변에 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련 위험

비록 등기부상 임차권이 말소되었고, 임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출하였으나, '대항력 있는 임차인'으로 언급된 점은 주의가 필요합니다. 다만, 명시된 확약서 내용과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 임차인에게 추가적으로 부담해야 할 금전적 위험은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 2.지역 환경 리스크

* 과거 인근 지역에서 상수도 오염 사건이 발생한 사례가 있었습니다.

* 대기업 송전선로 지중화 공사 추진에 대한 지역 주민들의 반대 민원이 있었습니다.

상기 리스크들은 본 물건 자체의 직접적인 문제라기보다는 지역적 특성이므로, 입주 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 와동동의 가람마을3단지 동문아파트 내 15층 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 84.46㎡(약 25.5평) 면적의 아파트이며, 감정가는 313,000,000원입니다.

권리분석상 '대항력 있는 임차인'이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 협약을 통해 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하였으며, 등기부상 임차권 또한 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리가 말소되는 특이사항은 HUG 확약에 따른 것으로 보이며, 이로 인해 인수되는 채무 부담은 없습니다.

최근 시세는 270,000,000원에서 285,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 합리적인 투자 판단이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 한가람초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 이슈가 HUG 확약으로 인해 명확히 정리되어 낙찰자 부담이 없습니다.

* 시장가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 902세대의 대단지로 단지 내 인프라 및 관리가 비교적 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월 기준, 270,000,000원 ~ 285,000,000원)와 감정가(313,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 280,000,000원에서 295,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권리상 인수할 보증금이 없고, 임차인 관련 리스크가 해소되었음을 감안하여, 현재 시장 가격 수준에서 약간의 상승 여력을 고려한 가격대입니다.

다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.