나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65111 [1] 경기도 파주시 야당동 203-6 모리안 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 지하철 경의중앙선 "야당역" 동측에 위치하는 다세대 주택으로 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 "야당역" 이 소재하는 등 교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 내 제3층 제301호로, 외부 : 석재붙임 마감 등, 내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(후첨 '건물개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26 .8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65111 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 203-6 모리안 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.36㎡ (약 18.56평)

건물면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총층수: 4층

해당층: 3층

준공일: 2015.07.06

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 지하철 경의중앙선 "야당역" 동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다. 야당역은 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.08.26~2026.08.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 2022년 05월 19일자 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상의 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이선희 (갑2), 임승호 (갑3, 2021-06-04, 매매 199,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑4, 2022-05-19, 말소기준권리), 파주시 (갑6, 2022-08-04)

* 주택임차권: 이준영 (을5, 2024-06-10, 215,000,000원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-04-20) - 말소 예정

* 가압류: 농협은행 (갑8, 2025-06-16, 219,142,911원)

* 강제경매: 농협은행주식회사 (갑9, 2025-12-18, 221,451,594원, 사건번호 2025타경65111)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을5)은 말소기준권리(갑4)보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인 이 의 보증금 215,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 권리 분석 종합

말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(갑4)보다 후순위인 모든 권리(주택임차권 을5, 압류 갑6, 가압류 갑8, 강제경매 갑9)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 야당동 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 일부 공장 등이 혼재된 지역입니다. 야당역 서측으로는 대규모 상업시설이 형성되어 있으며, 동측으로는 최근 야로수길을 중심으로 식당과 카페 등 주거 밀집 지역이 발달하고 있습니다.

4.2. 편의 및 상업 시설

야당역 주변에는 상업시설이 확충되어 있어 은행, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 파주 프리미엄 아울렛, 파주 장터 등 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다.

4.3. 상권 활성화

야당역 서측 지역은 파주 운정신도시 내에서 비교적 먼저 개발이 집중된 지역으로 유흥, 상업 시설 등이 발달했습니다. 동측 지역도 최근 상업 시설이 확충되는 추세이나, 여전히 주거시설 및 공장이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

다세대 주택이 밀집한 지역으로, 야당역과의 접근성이 양호합니다. 다만, 지역 내 공장이 혼재하고 있어 주거 쾌적성에 대한 개인별 선호도 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 문화 및 여가 시설

인근에 운정호수공원, 한빛공원 등이 있어 야외 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 또한, 파주 출판도시, 신흥사 등 문화, 역사적 장소 방문도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간(2024.08.26~2026.08.25) 동안 법정 용도로만 사용해야 하며, 위반 시 이행강제금 등 불이익이 있을 수 있습니다.

6.2. 지역 혼재성

주택, 상업 시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 공장 인근의 소음, 먼지 등 환경적인 요인이 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 도로 및 기반시설 문제

일부 지역에서는 도로 접근성 및 난개발 후유증으로 인한 인프라 부족 문제가 지적되기도 합니다. 본 물건의 정확한 위치에 따른 개별적인 접근성 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 지하철 야당역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 2015년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 52.70㎡ (약 15.94평)의 내부 공간을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 토지거래 허가구역이라는 점과 공장 등이 혼재하는 지역적 특성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 경의중앙선 야당역 이용이 편리하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 주거 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 주변 시세와 비교 시, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 조건의 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층, 다세대): 28,500만원 (약 145만원/㎡)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층, 연립): 15,000만원 (약 88만원/㎡)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층, 연립): 18,000만원 (약 103만원/㎡)

본 물건은 2015년식, 52.70㎡ (약 15.94평), 3층 다세대주택입니다. 연식 및 층수, 주택 유형을 고려할 때, '자연에가'의 시세(약 103만원/㎡)보다 높고, '태종에비뉴'의 시세(약 145만원/㎡)보다는 낮을 것으로 예상됩니다. '자연에가' 대비 본 물건은 층수가 더 좋고, '태종에비뉴' 대비 본 물건은 연식이 오래되고 면적이 작습니다. 이를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시세는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

감정가 221,000,000원 대비 시세 범위를 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가로 195,000,000원 ~ 210,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.