나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65264 [1] 경기도 파주시 동패동 30-18 씨티하우스 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재, "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하는 씨티하우스 제비동 제2층 제202호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택-다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 토지거래계약에관한허가구역(25. 8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년4월25일 제37262호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.1.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65264 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-18, 씨티하우스 비동 2층 202호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액 및 면적

감정가: 281,000,000원

토지면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

건물면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재, "미래로교차로" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 서측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변은 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에서 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 12월 11일 접수된 수원시의 압류(갑6)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(서 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 4월 18일

확정일자: 2022년 3월 21일

배당신고일자: 2024년 4월 25일

대항력: 없음

분석: 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건)

본 물건은 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건축년도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 (비동)

총세대수: 16세대

4.2. 지역 분석

본 건이 위치한 파주시 동패동 일대는 신축 빌라 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 주변 편의시설 및 교통 인프라가 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

현재 공동주택-다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있습니다.

5.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 모든 권리관계는 법원 공고 및 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가액(281,000,000원)과 최근 실거래가(약 183,000,000원 ~ 208,000,000원) 간의 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적은 편입니다. 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 말소 동의로 보증금 인수 부담이 없습니다. 건물 자체의 연식(2017년)도 비교적 신축에 해당합니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가보다 현저히 높아 시세보다 높은 금액으로 낙찰받을 위험이 있습니다. 철저한 시세 조사 및 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* HUG의 동의로 임차권 말소가 확실하여 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 2017년식 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 주거 설비가 갖춰져 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 반영 시 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월 파주시 동패동 일대의 유사 다세대주택 실거래가는 전용면적 53.35㎡(2층)이 183,000,000원, 56.65㎡(4층)이 190,000,000원, 66.035㎡(1층)이 208,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 59.00㎡, 2층으로, 주변 실거래가격을 고려할 때 시장 시세는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 281,000,000원과는 상당한 괴리가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

투자가치의 극대화를 위해서는 현재 시세의 90% 수준인 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.