나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65301 [1] 경기도 파주시 야당동 144-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 「호곡초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 제4층 제401호 임 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 일단의 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 일단의 토지 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 소재 일단의 토지 공히 아래와 같음 - 아래 - 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 9번 2024년 1월 10일 제1677호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 파주시 야당동 144-6번지 토지공유자 정수환으로부터 '이 사건 부동산의 유일한 진출입 토지(야당동 144-6)가 토지 소유자의 사용 승낙 또는 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다는 취지의 통행현황 관련 의견서(2026.6.12.자)가 제출 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65301 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 144-5, 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 249,000,000원

* 토지 면적: 62.72㎡ (약 18.98평)

* 건물 면적: 54.49㎡ (약 16.48평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 층수: 4층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 대상 물건 소재 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑11)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자는 인수해야 할 별도의 유료 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 등기 현황:

* 소유권 이전 (2014.11.11.)

* 주택임차권 (이현섭, 290,000,000원, 2024.01.10.) - 채권양수인 HUG의 확약서 제출로 말소 예정

* 소유권 이전 (2022.01.27.)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023.04.14.) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 290,000,000원, 2025.12.31.) - 본 경매 개시 결정 원인

* 기타 압류 및 임차권 관련 등기 다수 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이현섭)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 11월 30일

* 배당신고일자: 2024년 1월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 최근(2026년 7월) 파주시 야당동 일대 유사 면적의 다세대/연립주택 실거래가 정보 분석 결과, 2019년식 65.1㎡ 다세대주택이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,400만원 수준입니다.

* 2015년식 56㎡ 연립주택은 150,000,000원에, 57㎡ 연립주택은 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(54.49㎡)의 감정가 249,000,000원은 3.3㎡당 약 1,500만원 수준으로, 인근 신축 다세대 주택 시세 대비 소폭 높은 편으로 보입니다.

* 다만, 본건 건물의 건축년도(2014년)가 최근 거래된 태종에비뉴(2019년식)보다 오래된 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 대상 물건 북서측 인근에 호곡초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재까지 확인된 바에 따르면, 해당 물건지 주변에 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 통행 문제: 본건 부동산의 유일한 진출입로로 사용되는 인접 토지(야당동 144-6번지)의 토지 공유자로부터 사용 승낙이나 통행권 설정 없이 사용되고 있다는 취지의 의견서가 제출되었습니다. 이는 향후 통행권 확보에 분쟁 소지가 있거나, 통행로 확보를 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포하는 중대한 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 이는 경매 절차 진행 및 채권 회수를 위한 조치로 해석됩니다. 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으나, HUG의 채권이 본 경매 절차를 개시하게 된 근거임을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 책정되어 있으며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 가장 큰 리스크 요인은 유일한 진출입로로 사용되는 인접 토지의 사용 승낙 문제와 관련된 이의 제기입니다. 이 문제가 해결되지 않을 경우, 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 도로 통행 문제가 원만하게 해결되거나, 낙찰 후 합리적인 비용으로 통행권을 확보할 수 있다면, 주변 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자에게는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 거래 사례와 본건의 건축 연식, 그리고 가장 중대한 리스크 요인인 진출입로 문제를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인근 신축 다세대 주택의 3.3㎡당 거래가(약 1,400만원)를 적용할 경우, 본건(54.49㎡)의 시세는 약 238,000,000원 내외로 추산됩니다.

* 감정가는 249,000,000원이나, 도로 통행 문제로 인한 불확실성을 감안하여 감정가 대비 10~20% 할인된 금액을 고려할 수 있습니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 해당 리스크에 대한 추가적인 조사 및 분석 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.