나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73933 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 30-2 거산아파트 101동 1층 115호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "신북 IC" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 창고,아파트, 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2003년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층건내 1층 115호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구(대신,산호APT) , 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 30-2번지에 소재한 거산아파트 101동 1층 115호이며, 의정부지방법원 2025타경73933 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 41,000,000원이며, 토지 면적은 52.49㎡ (약 15.88평)이고 건물 면적은 49.38㎡ (약 14.94평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "신북 IC" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 창고, 아파트, 임야 등이 혼재된 지역을 형성하고 있습니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 2015년 12월 8일 한국양계축산업협동조합이 설정한 근저당권(채권액 34,800,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(2003-05-07, 대한주택보증주식회사), 소유권이전(2008-01-30, 박정, 매매금 22,000,000원), 근저당권(2015-12-08, 한국양계축산업협동조합, 34,800,000원), 임의경매개시결정(2025-12-30, 한국양계축산업협동조합, 31,047,881원) 순으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(임의경매개시결정)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않아 본건 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 신북 IC 인근으로, 주거용 아파트와 더불어 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 지역의 상권과는 다소 차이가 있습니다.

주변에 편의시설이나 상업 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

개발 가능성 측면에서는 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 압력이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2003년 4월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 아파트 중 1층에 위치한 49.38㎡ (약 14.94평) 규모의 주거 공간입니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

건물에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 서측으로 포장도로와 접하며, 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 토지거래계약 허가구역의 경우 특정 조건(외국인, 용도주택 등)에서는 대상에서 제외될 수 있습니다. 이러한 규제는 향후 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 거주하고 있는 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 명도 대상에서 제외될 수 있으나, 관련 법적 절차 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 주위가 창고, 임야 등과 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있으며, 향후 개발에 따른 소음 등 불편이 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 신북면의 비교적 외곽에 위치한 소형 아파트입니다. 신축 아파트가 아니며 주변 환경이 주거 외 용도의 시설과 혼재되어 있어 입지적 매력이 높다고 보기는 어렵습니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 형성되어 있으며, 권리상 큰 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 감정가가 41,000,000원으로, 최근 거래가 4,080만원 ~ 4,500만원 수준임을 감안할 때, 소액 투자 관점에서 접근이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 49.38㎡ (약 14.94평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 (2026년 4월~6월)는 4,080만원에서 4,500만원 사이에 형성되어 있으며, 1층 매물은 4,080만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 4,100만원입니다.

본 건의 입지, 층수(1층), 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 하단부 또는 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에, 예상 입찰가는 42,500,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 103.7%, 최근 1층 실거래가 대비 약 104.2% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.