나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6328 [1] 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 408동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '산들마을아파트' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 건내 기호 1 (408동 1402호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지임,

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(민락중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(민락초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> <추가기재> 건폐율:60%,용적률:220%,층수:12층이상,건축물용도:공동주택(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6328 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 408동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 526,000,000원

토지면적: 74.02㎡ (약 22.4평)

토지지분: 74.019㎡

건물면적 (공급면적): 134.46㎡ (약 40.7평)

전용면적: 99.85㎡ (약 30.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '산들마을 4단지' 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지 여건은 대체로 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 수단을 이용하기에 무난한 편입니다.

건축물 구조 및 외관:

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 건물 중 14층에 해당하며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등으로 되어 있습니다. 건물의 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 파악됩니다.

토지 이용 현황:

토지는 대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지로 이용 중에 있으며, 단지 내 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락지구)에 속하며, 대로1류, 소로2류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 민락중학교, 민락초등학교, 산들유치원 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다. 건폐율 60%, 용적률 220% 등이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-28

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 없음

* 주의사항:

안 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 보증금이 4억원으로 큰 금액이므로 배당 절차를 주시할 필요가 있습니다.

등기부 현황:

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자 2022-03-30)보다 후순위 권리인 의정부세무서장 압류, 의정부시 압류, 농협은행의 임의경매 개시결정, 농협은행의 가압류 등 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 226,745,499원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 지상권 개요에 대한 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 산들마을 아파트 단지는 민락동 내에서도 주거 지역으로 잘 형성되어 있으며, 인근에 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 및 접근성:

단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 및 인근 지역 접근성 또한 우수합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 산들마을 4단지 (또는 산들마을 아파트)

* 주소: 경기도 의정부시 민락동 694

* 건축년도: 1999년 10월 29일 사용승인

* 총 세대수: 928세대

* 총 동수: 12동

* 전용면적: 99.85㎡ (약 30.2평)

* 공급면적: 134.46㎡ (약 40.7평)

* 최고층수: 18층

* 주차시설: 총 605대 주차 가능 (지상 4대, 지하 28대)

편의 및 복리시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 교육시설:

민락중학교, 민락초등학교, 산들유치원 등 다수의 교육시설이 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

안 임차인은 대항력이 없으므로 명도 대상입니다. 하지만 4억원이라는 높은 보증금을 신고하였으므로, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

건축물 노후화:

1999년에 준공된 아파트로, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

기타:

토지이용계획 상 일부 제한사항(상대보호구역 등)이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 주거지역의 특성으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 민락동의 산들마을 4단지에 위치한 아파트로, 주변의 풍부한 생활 인프라와 편리한 교통 여건을 강점으로 가지고 있습니다. 18층 건물 중 14층에 위치하여 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상되며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 별도의 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 1999년 준공으로 인한 건물 노후화와 임차인의 높은 보증금은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 민락지구의 지속적인 발전 가능성: 신규 개발 및 인프라 확충으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 근린생활시설, 공원, 학교 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 우수하여 직주근접성이 양호합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 층수의 아파트 거래가 2026년 7월에 3억 3천 9백만원에서 4억원 사이에서 이루어진 것으로 확인됩니다. 특히 15층 거래가가 4억원에 달하여, 본건 14층의 시세는 해당 가격대에 근접하거나 소폭 하회할 것으로 예상됩니다.

감정가(5억 2천 6백만원)와 최근 실거래가(최고 4억원) 간의 상당한 차이가 존재하므로, 감정가가 실제 시장 가치를 충분히 반영하지 못하고 있을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가 최고가인 4억원을 기준으로, 합리적인 경매 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다. 본건의 경우, 임차인 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 3억 5천만원에서 3억 8천만원 사이의 입찰가를 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 법원 현장 조사 결과, 경쟁 물건의 현황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.