나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73941 [1] 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 10층 1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부병원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 빌라, 다세대, 오피스텔, 병원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철 1호선 '의정부역' 및 경전철 '의정부역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상13층중 제10층 제1001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 토지로서 공동주택(오피스텔 및 도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재 (보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역 (성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 기호(2) : 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재 (보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역 (성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73941 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 10층 1001호 (신주소: 경기도 의정부시 흥선로138번길 19-8)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 13층 중 제10층 제1001호

용도: 도시형생활주택 (2021년 02월 24일 사용승인)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.7651㎡ (약 3.26평)

건물면적: 38.17㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.17㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당 300m 이내), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부병원' 남측 인근에 위치

주변 환경: 근린생활시설, 빌라, 다세대, 오피스텔, 병원 등으로 형성된 지역

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철 1호선 '의정부역' 및 경전철 '의정부역' 등이 소재하여 교통이 편리함

도로: 북측 약 4미터, 남측 약 3미터 내외 포장도로와 접함

3. 권리분석

등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 01월 02일 접수된 김현용의 강제경매 개시결정 (갑9)

* 선순위 임차인: 김현용 (을1, 주택임차권, 2023년 05월 17일 등기)

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 19일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (물건명세서 및 등기부상 '인수'로 표기)

* 채권자: 김OO (강제경매 신청 채권자)

권리 분석 요약

* 본 물건은 선순위 임차인 김현용 씨가 존재하며, 임차인은 대항력을 갖추고 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 을구 1번 임차권은 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 매수인에게 직접적인 인수 부담으로 작용합니다.

* 총 채권액은 210,000,000원(임차인 보증금)으로, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 의정부시 의정부동의 상업 및 주거 복합지역에 위치합니다.

* 인근에 의정부병원 등 의료시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 의정부역 역세권이라는 점은 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

* 다세대, 빌라, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 공존하는 지역으로, 소형 주거용 부동산의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 전철 1호선 및 경전철 의정부역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 의정부병원, 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

* 주거 환경: 빌라, 다세대, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교육: 본건 인근에 성모유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 김현용의 210,000,000원 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역:

* 역사문화환경보존지역(의정부2동성당 300m 이내): 문화재 보호 규제에 따른 건축 및 개발 행위 제한 가능성이 있습니다.

* 상대보호구역(성모유치원): 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시계획 규제: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 도로 조건: 북측 4미터, 남측 3미터 도로에 접하고 있어, 일부 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의정부 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 편의성이 뛰어나며 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 하지만, 2.1억 원의 선순위 임차인 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 또는 실거주 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다. 이는 잠재적 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 인근 지역의 주거 및 상업 환경을 고려할 때, 실거주 목적 또는 장기 임대 수익을 목표로 하는 투자처로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 인수 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 다양한 도시계획 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건물 활용 시 제한 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들고 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 실거주/임대 투자 겸용: 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소형 가구의 실거주 목적에 적합하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 인수 보증금 고려 후 수익률 분석 필수)

* 지역 개발 잠재력: 의정부시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

주변 시세 분석

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 433-5번지 케렌시아433 10층 1001호에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 정보(2026년 7월)는 102,500,000원에서 110,000,000원 사이이며, 전용면적은 32.05㎡ ~ 51.78㎡입니다. 해당 정보는 1990년대 건축된 다세대 주택으로, 본건(2021년 사용승인)과는 연식 및 주거 형태에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 일반적으로 신축 도시형생활주택 또는 오피스텔은 구축 다세대 주택보다 높은 가격대를 형성합니다.

주요 고려 사항

* 선순위 임차인 보증금 인수: 김현용 임차인의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 총 예상 부담액에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다.

* 본 건의 순수 부동산 가치 추정 (인수 보증금 제외): 주변 신축 도시형생활주택/오피스텔 시세를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가(203,000,000원) 또는 그 이상일 수 있으나, 보수적으로 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. (이는 추가적인 실거래가 및 전월세 시세 조사로 반드시 검증되어야 합니다.)

예상 입찰가 산정

* 인수해야 할 보증금이 210,000,000원이며, 이는 감정가(203,000,000원)를 초과합니다.

* 따라서, 매수인이 부담하게 될 총액은 '입찰가' + '인수 보증금' (배당받지 못한 금액)으로 계산됩니다.

* 본 건의 순수 부동산 가치를 230,000,000원 ~ 250,000,000원으로 보수적으로 추정한다면, 총 부담액이 이를 넘지 않도록 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 (순수 부동산 가치 기준, 보수적) : 40,000,000원 ~ 60,000,000원

* 총 부담 예상액 : 210,000,000원 (인수 보증금) + 40,000,000원 ~ 60,000,000원 (입찰가) = 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 중요 : 상기 예상 입찰가는 임차인의 배당 가능 금액, 추가 시세 조사 결과, 시장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 재확인해야 합니다.

추가 요구사항

* 면적 표기: 모든 면적 정보는 제곱미터와 평수를 함께 표기했습니다.

* 아파트 전용/분양면적: 본건은 도시형생활주택으로, 건물면적(전용면적) 정보를 제공했습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 도시형생활주택, 병원, 근린생활시설, 주거지역으로 형성되어 있어 쾌적한 환경으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.