나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65228 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 3층302호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 대규모 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2025.03.14 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건물 내 3층 302호외 3개호로서, 외벽: 외장석 붙임 및 커튼월 등, 창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 1~4 : 업무시설(사무소)로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(향동보금자리) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65228 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티 주건축물 1동 3층 302호

용도: 업무시설

감정가: 172,000,000원

토지 면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

건물 면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 육OO

1.2. 건물 정보

건물명: 향동디엠씨퍼스트시티 주건축물 1동

사용 승인일: 2025년 03월 14일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

본건 위치: 3층 302호

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 향동동에 위치하며, '향동중학교' 남서측 인근으로 대규모 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 중로, 남측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황:

* 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁 (2025-04-30 접수)

* 육은주 명의의 강제경매 개시결정 (612,907,372원, 2025-12-31 접수)

* 고양시 명의의 압류 (2026-04-22 접수)

* 말소기준 권리: 강제경매 개시결정 등기 (2025-12-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설 및 업무시설 밀집 지역으로, 상가 수요가 존재합니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

* 지역 특징: 신축 건물들이 들어서고 있는 개발 지역으로, 업무시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 시설: 향동중학교가 인근에 위치하며, 상가지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 편의: 차량 진출입이 용이하고, 대중교통 이용 역시 비교적 편리한 편입니다.

* 환경: 제반 주위 환경은 보통 수준이나, 토지이용계획상의 비행안전구역, 제한보호구역 등은 잠재적 환경 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 별도 등기: 등기부상 '별도등기'가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소되지 않는 권리일 수 있어 추가 확인이 필요합니다. (단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.)

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 이용 제한 사항: 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 입지 제한은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기타 참고사항: 내부 구조가 건축물현황도를 기준으로 하였으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 신축 업무시설(사무소)입니다. 2025년 3월 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로, 소형 면적의 업무 공간을 찾는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 주변 아파트 단지를 배후로 한 상가지대에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, '별도 등기' 존재 여부, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성, 그리고 비행안전구역 등 각종 법적 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 '별도 등기'의 구체적인 내용 확인은 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2025년 사용 승인된 비교적 새 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 업무 공간: 21.62㎡ (약 6.54평)의 전용면적은 1인 기업이나 소규모 사업체에 적합한 규모입니다.

* 향동지구 개발 지역: 향동지구는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 업무 활동에 유리합니다.

2. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(172,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 '별도 등기'의 내용과 정확한 임대차 현황 파악 후, 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 특별히 고려할 사항은 없습니다. 정확한 시장 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.