나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5806 [1] 경기도 의정부시 의정부동 429-9 태형빌라트 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경전철의정부역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철의정부역, 1호선 의정부역 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지붙임 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 429-9 :일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5806 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 429-9 태형빌라트 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 26.26㎡ (약 7.94평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경전철의정부역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 경전철 의정부역, 1호선 의정부역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제402호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 2개 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 의정부동 429-9번지 필지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내), 상대보호구역 및 절대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당권 (신한은행, 2013-05-24 접수, 56,400,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 을구 권리는 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 개요는 없으며, 비고란에도 특이사항이 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

주의사항: 임대관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인 현황을 철저히 조사하고 관련 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑2): 채중석 (2003-03-04)

* 근저당권 (을6): 신한은행 (2013-05-24, 56,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을7): 신한은행 (2015-12-14, 13,800,000원)

* 소유권이전 (갑5): 임헌정 외 2명 (2025-12-23, 상속)

* 임의경매 (갑6): 신한은행 (2026-01-02, 27,671,332원) - 본 경매 사건 (2025타경5806)

등기부채권 총액: 70,200,000원 입니다.

1.3. 상권분석

건물명: 태형빌라트

신건물 주소: 경기도 의정부시 신흥로257번길 32 (의정부동)

대지 면적: 188.6㎡ (약 57.05평)

건물 연면적: 473.94㎡ (약 143.37평)

건폐율/용적률: 67.7% / 251.29%

준공일: 2002.12.30

주변시설: 경전철 의정부역 및 1호선 의정부역이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경전철 의정부역과 1호선 의정부역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 성모유치원이 인접해 있으며, 해당 유치원은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 조치가 이루어지고 있습니다.

기타: 대상 물건은 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내)에 포함되어 있어, 문화재 보존 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재하여 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 현황 미상: 임대관계가 미상으로 신고되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 발생하거나, 보증금 인수 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 현재는 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, 추가 확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

상속으로 인한 이해관계자: 최근 소유권이 상속으로 이전된 점은 상속인들 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 불확실하며 토지이용계획상 여러 규제가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악하고, 지역 규제 사항을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부역 및 경전철 의정부역 인근으로 직주근접성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

상업지역 지정: 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업시설 전환 등 추가적인 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소되는 권리가 다수 존재하여 권리관계가 단순하고 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

분석 대상 물건:

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 429-9 태형빌라트 4층 402호

* 건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

* 감정가: 149,000,000원

최근 매매/전월세 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, `dealAmount`가 2026년 5월 거래 기준으로 "16,500", "9,800", "10,500"으로 표기되어 있으며, 부동산 거래 관행상 이는 각각 1억 6,500만원, 9,800만원, 1억 500만원으로 해석하는 것이 타당합니다.

* 삼양연립 (1984년식, 연립, 67.76㎡, 2층, 2026년 5월 1일 16,500만원):

* 평당 가격: 약 805만원/평 (16,500만원 / (67.76㎡ / 3.3058㎡/평))

* 건물 연식(1984)이 오래됨.

* 한솔빌라(나동) (2002년식, 다세대, 41㎡, 2층, 2026년 5월 5일 9,800만원):

* 평당 가격: 약 790만원/평 (9,800만원 / (41㎡ / 3.3058㎡/평))

* 건물 연식(2002)이 분석 대상 물건(2002년 준공)과 유사함.

* 한솔빌라8차 (2001년식, 다세대, 44.81㎡, 4층, 2026년 5월 1일 10,500만원):

* 평당 가격: 약 775만원/평 (10,500만원 / (44.81㎡ / 3.3058㎡/평))

* 건물 연식(2001)이 분석 대상 물건과 유사함.

시세 분석:

주변 다세대/연립주택의 최근 매매가는 평당 약 775만원 ~ 805만원 수준으로 형성되어 있습니다. 분석 대상 물건의 전용면적은 16.64평이므로, 이를 바탕으로 시세 범위를 산정할 수 있습니다.

* 최소 시세 범위: 16.64평 * 775만원/평 = 약 128,960,000원

* 최대 시세 범위: 16.64평 * 805만원/평 = 약 133,952,000원

주변의 '태형빌라트'와 동일한 건물 또는 단지에 대한 직접적인 매매 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 인근 유사 연식 및 면적의 다세대/연립주택 시세를 참고하여 분석하였습니다.

제공된 감정가(149,000,000원)는 산정된 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 평가 시 반영되지 못한 특수 요인이 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 제안:

최근 매매 시세(평당 약 775만원~805만원)와 물건 면적(16.64평)을 고려할 때, 약 1억 2,500만원 ~ 1억 3,800만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 최근 매매 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 물건의 현장 상태, 내부 수리 상태, 경매 참여 경쟁률, 임차인 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 감정가와 시세 범위를 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변 지역에 대한 지도 서비스 및 검색 결과, 의정부시 의정부동 429-9번지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 경전철 의정부역과 1호선 의정부역을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있으며, 교육시설(성모유치원) 및 공공시설 등이 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.