나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13764 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 103-571 새울센스빌 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "휘경초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 북동측으로 회기역(지하철 1호선, 경춘선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2015.01.05.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

본건은 연랍주택(침실2, 서재1, 거실1, 주방1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.12.26.~2027.1.28.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 본건 일련번호(가)는 후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하며, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 실제 이용중인 면적과 다소 상이한 바, 목측 및 건축물현황도 등에 의거하여 개략적으로 면적 산출하였으므로 경매진행시 정확한 면적의 확인은 측량이 필요하며, 구조·용재·시공 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였는 바, 경매 진행시 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부 등은 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13764 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 103-571 새울센스빌 5층504호

용도: 연립주택

감정가: 127,820,000원

토지면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

토지지분: 8.182448㎡ (약 2.47평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물지분: 13.965016㎡ (약 4.22평)

건물 제시외면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 지분매각, 제시외건물 (위반건축물 등재)

주의사항: 지분매각으로 인한 공유자 우선매수 신고 가능성, 위반건축물 관련 법적 문제 발생 가능성

특수물건정보: 지분매각, 위반건축물 등재

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "휘경초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 북동측으로는 지하철 1호선 및 경춘선을 이용할 수 있는 회기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (접수일자 2022-10-19, 근저당권, 채권자 조성래, 40,000,000원)

본 경매는 채권자 조OO(조성래)의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부등본상 채권 총액은 40,000,000원입니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련하여 법적 문제 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 미상 금액이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보이고 있습니다.

최근 2026년 7월에 거래된 전농동 213-28번지 "벨루스전농" (2023년 건축, 전용면적 25.21㎡, 2층)은 53,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,102만원 수준입니다.

2026년 7월에 거래된 전농동 103-377번지 (2019년 건축, 전용면적 27.97㎡, 3층)는 79,500만원에 거래되었으며, 평당 약 2,842만원 수준입니다. 본건 소재지(103-571)와 인접하여 유사한 단지일 가능성이 있습니다.

2026년 7월에 거래된 전농동 55-64번지 (2010년 건축, 전용면적 16.83㎡, 3층)는 18,500만원에 거래되었으며, 평당 약 1,099만원 수준입니다. 이 사례는 건축 연도가 오래되고 면적이 작은 경우로, 시세보다 낮은 거래가로 판단됩니다.

본건의 감정가는 127,820,000원 (약 12,782만원)이며, 면적(48.88㎡) 대비 평당 약 261만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 신축 또는 준신축 건물들의 평당가(약 2,102만원~2,842만원)에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

이는 본건이 지분매각 대상이고, 제시외건물에 위반건축물이 등재되어 있는 점 등 여러 리스크 요인이 감정가 산정에 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 통학이 가능한 휘경초등학교와 회기역이 인근에 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층에 위치하며, 사용승인일은 2015년 1월 5일입니다.

내부 이용 상태는 침실 2개, 서재 1개, 거실 1개, 주방 1개, 화장실 1개 등으로 구성된 연립주택입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 설정, 향후 건물 및 토지 활용 방안 등에 대한 협의가 필요하며, 이는 소유권 행사 및 처분에 제약을 가져올 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고가 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물 제시외 면적(12.74㎡)이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따라 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령 등의 행정적 제재 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 면적 및 상태 확인을 위한 측량이 필요하며, 관련 법규 위반 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 인수해야 할 권리가 있는지, 혹은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (허가 대상 및 기간은 명시된 바와 같습니다.)

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보 상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 부동산 현장 방문을 통해 주변 환경 및 시설에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 전농동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 연립주택 지분 매물입니다.

다만, 토지 및 건물 지분매각이라는 점과 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 제시외 건물이 존재하는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다.

감정가는 이러한 리스크 요인들을 반영하여 시장가보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 회기역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 낮은 감정가: 지분매각 및 위반건축물 등의 리스크가 반영되어 감정가가 시장가 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 이를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 재건축/개발 가능성: 지역 개발 계획 등 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며 위반건축물 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

감정가: 127,820,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 정상 물건은 평당 2,102만원~2,842만원 수준으로 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가(평당 약 261만원)는 이러한 시세보다 현저히 낮게 산정된 것으로 보이며, 이는 지분매각 및 위반건축물 등 특수성을 반영한 결과로 해석됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 127,820,000원 ~ 150,000,000원

이는 감정가 수준에서 시작하여, 해당 지분의 시장 가치와 향후 발생할 수 있는 추가 비용(위반건축물 시정 비용, 공유자 간 협의 비용 등)을 충분히 고려한 범위입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 권리관계 및 예상 비용을 확인하시기 바랍니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 해당 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.