나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13800 [1] 서울특별시 성북구 동소문동7가 23 동소문2차한신휴플러스 122동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 돈암초등학교 북동측 인근에 위치함. 주위는 대규모 아파트단지,다세대주택,공동주택,도로변 점포등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 지하철 4호선 및 우이신설 경전철 성신여대입구역 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 아파트건 내 9층 901호로서 외벽:몰탈위페인트마감 등. 내벽:벽지 및 타일마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2004.07.05일자로 사용승인되고, 방4,거실,주방/식당,화장실2,베란다,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비,난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 인접필지와 완만 경사를 가지며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측,동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<성북구 동소문동7가 23소재> 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <성북구 동소문동6가 280소재> 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <성북구 동소문동6가 261소재> 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13800 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 성북구 동소문로15길 99 (동소문동7가) 동소문2차한신휴플러스 122동 9층901호

* 용도: 아파트

* 구분건물: 동소문2차한신휴플러스 122동 9층 901호

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 1,034,000,000원

* 토지 면적: 65.96㎡ (약 19.95평)

* 건물 면적 (전용면적): 114.97㎡ (약 34.77평)

* 분양면적: 제공된 정보만으로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다. 일반적인 아파트 구성상 전용면적 대비 공용 면적이 포함될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 성북구 동소문동7가에 위치하고 있습니다.

* 돈암초등학교 북동측 인근에 자리하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 공동 주택 및 도로변 점포 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본 물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이한 편입니다.

* 지하철 4호선 및 우이신설 경전철 성신여대입구역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 아파트 건물 중 9층 901호입니다.

* 2004년 7월 5일 사용승인을 받은 건물입니다.

* 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 베란다, 현관 등으로 이용 중에 있습니다.

* 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 1일자 우리은행 근저당권 (채권최고액 550,000,000원)입니다.

* 이 외 등기부상에 기록된 소유권 이전 내역, 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의한 말소 대상입니다.

* 채권자 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사가 신청한 임의경매 (채권액 521,554,132원)가 진행 중입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원)

* 감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 인수할 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 서울특별시 성북구 동소문동 지역은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있으며, 기본적인 생활을 위한 도로변 상가 시설 이용도 가능합니다.

* 성신여대입구역 인근의 상업 지역이 가까워 다양한 편의시설 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 주변에서 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 돈암초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 성신여대입구역 인근의 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 4호선 및 우이신설 경전철 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 임대관계 미상이라는 점은 사실 관계 확인이 필요할 수 있으나, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 법규상 리스크

* 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가장 주목할 부분은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 동안 아파트 용도 등). 이는 향후 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 회수 과정에서 일반적인 경매 물건보다 다소 복잡한 절차가 수반될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 주요 도심 지역인 성북구에 위치하며, 역세권에 준하는 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다.

* 아파트로서의 기본적인 가치가 높고, 권리 인수 부담이 적다는 점에서 투자 메리트가 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 중심부에 위치하며 지하철역과의 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준 권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 탄탄한 배후 수요: 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 임대 수요 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,034,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사를 통한 본 건과 유사한 면적 및 층수의 아파트 실거래가, 최근 경매 물건의 낙찰가 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.