나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13791 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 583-22 타운벨리2 104동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 "북서울중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,남동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m 이하) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13791 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 583-22, 타운벨리2 104동 6층602호

* 건물명: 타운벨리2

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 건물면적: 38.29㎡ (약 11.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 "북서울중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로1류(폭 10m~12m) 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정).

3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 4월 30일 부천세무서장의 압류입니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 256,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-09-25, 확정일자 2020-09-02, 배당신고일자 2022-12-28. 대항력 없음.

* 신미현: 보증금 6,000,000원, 차임 750,000원. 전입일자 2024-12-02, 확정일자 2026-03-16, 배당신고일자 2026-03-16. 대항력 없음.

* 인수 보증금

0원.

* 권리분석 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 매각되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 건물

본건이 속한 "타운벨리2" 건물은 2019년 준공되었으며, 비슷한 시기에 지어진 다세대 주택들이 주변에 다수 분포합니다.

* 최근 실거래가

* 본건과 동일한 "타운벨리2"(583-22번지) 내 36.25㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 7월 3일 260,000,000원(약 717만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 인근 "라온누리"(625-33번지, 2017년 준공) 59.93㎡ 면적의 경우 2026년 7월 1일 278,000,000원(약 464만원/㎡)에 거래되었습니다.

* "석천하이츠"(575-15번지, 1996년 준공) 55.02㎡ 면적의 경우 2026년 7월 1일 110,000,000원(약 199만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 분석

동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례는 본건 감정가(271,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성되어 있습니다. 비교적 최근에 지어진 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 구조

철근콘크리트구조, 6층 건물 (해당 층 6층)

* 주요 설비

난방, 급배수, 승강기, 주차장 설비 완비.

* 주변 시설

북서울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래 허가 구역

외국인 등 토지 거래 시 허가 요건 확인 필요 (2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정).

* HUG 인수조건 및 임차권 처리

HUG가 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 임차인 관련 리스크는 현저히 낮습니다. 다만, 명확한 법적 검토를 통해 인수 조건의 상세 내용을 재확인하는 것이 필요합니다.

* 감정가 대비 부채 총액

등기부채권 총액(335,008,217원)이 감정가(271,000,000원)보다 높으나, 채권자(HUG)가 임차 보증금 관련 채권을 포기함에 따라 매수인이 부담할 실질적인 채무는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되어 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* HUG의 임차 보증금 관련 채권 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 제로

매수인이 임차 보증금 관련 금액을 인수하지 않아도 되는 조건으로 인해 금전적 리스크가 최소화됩니다.

* 신축급 건물

2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태 양호 및 빠른 재임대/매매 가능성.

* 역세권 잠재력

인근 지하철역 및 버스정류장으로 인한 교통 편의성 증대.

* 안정적인 주거지역

학교 및 근린생활시설 인접으로 인한 생활 편의성 및 주거 선호도.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 271,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 건물, 유사 면적): 260,000,000원

* 최근 실거래가 (인근 건물): 278,000,000원

* 본 건은 HUG의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 입찰 현장 상황 및 경쟁률을 고려하여 270,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.