나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14121 [1] 서울특별시 양천구 신월동 13-26 지오빌 제비동 제3층 제301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며 "신월중학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 소규모 공동주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2012.05.02.) 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 5.5m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김현학의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14121 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 13-26 지오빌 제비동 제3층 제301호

용도: 연립주택 (실제 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2012.05.02.

토지면적: 23.47㎡ (약 7.1평)

토지지분: 23.47㎡ (약 7.1평)

건물면적: 36.04㎡ (약 10.9평)

건물지분: 36.04㎡ (약 10.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신월중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공동주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 토지 북측으로 노폭 약 5.5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14121)이 말소기준권리입니다. 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현학 승계)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.06.12.

확정일자: 2019.05.16.

배당신고일자: 2021.07.09.

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을5)으로 등재되었으나 말소 대상입니다.

* 임차인: 조미리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022.09.13.

대항력: 있음

비고:

* 임수 보증금 합계: 0원

본건 매각물건 명세서상 특이사항으로, 임차인 김현학의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 조미리 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지역 특성

본건은 다세대주택, 소규모 공동주택, 다가구주택 등이 혼재하는 전형적인 주택지대에 위치하고 있습니다. 근린생활시설이 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 상업시설 접근성

주변에 대규모 상업시설보다는 소규모 점포들이 분포하고 있어, 대형 마트 등 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 신월중학교가 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 서서울호수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. (검색 결과 기반)

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

5.2. 주변 부동산 시세 (2026년 5월 기준)

* 연립주택 (1981년식, 55.27㎡): 210,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 다세대주택 (2017년식, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

* 다세대주택 (2019년식, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

위 시세 정보는 유사한 면적 및 연식의 주변 거래 사례이며, 본건 물건의 감정가 산정에 참고되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 유효 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

해당 지역이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에게는 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주택가 밀집 지역으로, 일부 주민 리뷰에 따르면 밤 시간대 유동 인구나 주차 문제 등이 언급되기도 합니다. (검색 결과 기반)

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축(2012년 준공) 연립주택으로, 주택가 내에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 감정가는 216,000,000원이며, 주변 시세와 비교 시 유사 연식의 신축 건물로서 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 검토 사항은 임차인 관련 조건입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김현학의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매수인에게 부과됩니다. 임차인 조미리는 대항력이 있으나 보증금이 0원이어서 매수인에게 금전적 부담은 없습니다. 이러한 조건들을 충족한다면 임차인으로 인한 실질적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2012년 준공) 연립주택으로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 임차인 관련 조건(HUG 보증금 포기 등) 충족 시 인수 부담 최소화 가능

* 서서울호수공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 신월동 지역의 향후 개발 가능성 및 교통 개선 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건 시세는 약 210,000,000원에서 329,000,000원 사이로 파악됩니다. 감정가는 최근 거래된 신축급 다세대주택의 가격대와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 책정되었습니다.

임차인 관련 조건(HUG 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 매수인이 성실히 이행해야 하는 부담이 있으며, 토지거래허가구역이라는 점 또한 일부 입찰자의 진입을 제한할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 88% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.