나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14213 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-47 남광아트빌 비동 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "단지형 다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형에 가까운 평지의 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 424-47, 424-215 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 내부확인이 곤란한 상태였으며, 건축물대장의 도면과 외부관찰 등에 의거하여 내부구조도를 작성하여 내부 등은 실제 상황과 상이할 수 있으므로 경매 참여 및 진행시 유의바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-47 남광아트빌 비동 5층 503호

용도: 다세대주택 (공부상: 단지형 다세대주택, 도시형생활주택)

감정가: 233,000,000원

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상6층 건물 내 제5층 제503호

건축년도: 2018년

1.2. 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14213 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 생활정보

"화곡1동 주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 최초 소유권 보존은 2018년 8월 16일이며, 이후 소유권 이전(매매)을 거쳐 현재에 이르고 있습니다.

을구에는 주택임차권(김윤지, 231,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 2024년 7월 24일자 강제경매개시결정(주택도시보증공사)에 의해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024년 7월 24일)이며, 이에 따라 선순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 231,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김윤지)

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-23

확정일자: 2020-10-27

배당신고일자: 2024-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

*임차인 김윤지 씨는 보증금 231,000,000원과 관련된 권리를 가지고 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 표시되어 있으며, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수주의/말소주의 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2024-07-24)에 의해 현재 등기부상 모든 권리(소유권, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권 등기가 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역 상권입니다. "화곡1동 주민센터"가 인근에 위치합니다.

최근 실거래 사례 분석 (2026년 7월):

* 2026년 7월 21일: 서울 강서구 화곡동 366-36, 19.98㎡, 216,000,000원 (4층)

* 2026년 7월 16일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114, 37.44㎡, 150,000,000원 (2층)

* 2026년 7월 2일: 서울 화곡동 1014-11, 37.56㎡, 160,000,000원 (3층)

본건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가(233,000,000원)는 최근 실거래가(최고 216,000,000원)보다 다소 높게 책정되었습니다. 동일 단지 내 유사 면적(19.98㎡)의 4층 물건이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(25.14㎡, 5층)의 경우 층수 이점을 감안하더라도 감정가 대비 합리적인 가격 조정을 통한 입찰이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"화곡1동 주민센터" 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 자료 및 현재 환경에서 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타

본건은 내부 확인이 곤란한 상태로, 건축물대장의 도면과 외부 관찰에 의거하여 내부 구조도를 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임차인 김윤지 씨의 경우 대항력이 없는 것으로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 인수 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 미반환으로 인한 명도상의 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 특별 매각 조건의 이행 여부는 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 권리상 리스크

말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담은 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 공항, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 규제가 존재하나, 이는 일반적인 주거지 규제 사항으로 직접적인 물건 가치 하락보다는 향후 활용에 대한 제약으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 남광아트빌 비동 503호로, 2018년에 준공된 다세대주택입니다. 감정가는 233,000,000원입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 관련 문제는 주택도시보증공사의 개입으로 해결될 예정입니다.

주변 교통 및 생활 환경은 무난한 수준으로 평가됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 내부 확인이 어려운 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 양호한 관리 상태가 기대됩니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 문제가 매각 조건으로 정리되어 명도 리스크가 최소화됩니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 2026.07.21, 19.98㎡, 4층): 216,000,000원

본건(25.14㎡, 5층)의 경우, 최근 거래된 유사 면적 물건(19.98㎡, 4층)의 가격 216,000,000원을 기준으로, 층수 이점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 230,000,000원

종합적으로 고려 시, 현재 시세 및 감정가 수준을 감안하여 225,000,000원 을 입찰가의 적정선으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.