나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14205 [1] 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일자: 2018. 3. 22.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등 창호: 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측과 남서측으로 노폭 약 8m내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 법원 경매 절차를 통해 매각됩니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14205 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 주요 매각조건: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

본 건의 입지 및 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인접도로: 본 건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한: 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3. 건물정보

본 건 건물의 구조 및 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호

* 사용승인일자: 2018년 3월 22일

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 토브하우스

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 (도로명 주소: 서울특별시 양천구 남부순환로61길 7)

* 총 층수: 지상 6층

* 건축 연면적: 514.26㎡ (약 155.57평) (102동 기준)

* 세대수: 102동 내 11세대

* 주차대수: 총 15대 (기계식 주차 포함)

4. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경14205) (접수일자: 2024년 6월 25일)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 권리종류: 주택임차권 (등기부 을4)

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 208,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 14일

* 확정일자: 2022년 8월 9일

* 배당신고일자: 2024년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

* 주의사항:

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각으로 진행됩니다. 매수인에게는 임차인의 보증금 반환채권 구상권 행사 등과 관련된 권리가 이전되지 않으며, 임차권 등기도 말소되는 조건입니다.

* 임차인 이 는 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

주변 상권 및 생활 편의 시설 정보입니다.

* 주변 환경: 신원초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 2026년 5월에 거래된 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 사례들입니다.

* 2017년식 52.41㎡(약 15.9평) 면적의 다세대주택이 30,200만원에, 2019년식 55.56㎡(약 16.8평) 면적의 다세대주택이 32,900만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2018년식으로 건물 연식이 유사하며, 면적은 29.95㎡(약 9.06평)로 위 사례들보다 작습니다.

* 최근 거래된 다세대주택의 제곱미터당 가격을 약 576만원~592만원으로 추정할 때, 본 건과 유사한 신축 다세대주택 기준으로 29.95㎡의 시장 가치는 약 175,000,000원 수준으로 분석됩니다.

* 이는 본 건의 감정가 233,000,000원보다 낮은 수치로, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 신원초등학교가 소재하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

* 2026년 5월, 서울 양천구 신월동 523-26 (효성쉐르빌) 52.41㎡ 다세대 6층이 30,200만원에 거래.

* 2026년 5월, 서울 양천구 신월동 9-3 (수명산시그니처) 55.56㎡ 다세대 2층이 32,900만원에 거래.

* 2026년 5월, 서울 양천구 신월동 460-5 (대경4차(가,나)) 55.27㎡ 연립 3층이 21,000만원에 거래 (건축년도 1981년).

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 해당하는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 매입 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건 관련 사항: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 관련 권리 포기 조건은 매수인에게 유리하나, HUG의 구상권 행사 가능성 등은 추가적으로 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본 건은 공항 소음대책지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 공항 소음의 영향은 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 시장 분석 결과, 본 건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 입찰 시 이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

본 건의 투자 매력도는 다음과 같습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년식으로 건물 자체의 노후도가 적어 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 편리한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: HUG의 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 복잡한 권리관계가 해소됩니다.

* 소형 면적의 활용성: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수익을 목적으로 할 경우 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다. HUG의 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 권리관계가 정리되는 점은 매수자에게 유리한 요소입니다. 하지만 공항 소음대책지역 등 토지이용계획상의 제한 사항과 감정가 대비 시장 시세의 괴리는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석: 유사한 신축 다세대주택의 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 175,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 233,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 시장 시세와 감정가의 괴리, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황을 고려하여, 185,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다. 이 범위는 감정가의 약 79% ~ 90% 수준으로, 잠재적 이익을 확보하면서도 경쟁에서 유리한 위치를 점할 수 있는 가격대입니다. 최종 입찰가는 입찰 시점의 시장 상황, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.