나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13710 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 487-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "망우역" 등이 소재 하고 있음.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132 m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) , 건축선(건축과 별도문의).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반건축물대장상 2004.03.31자로 사용승인을 득한 경량철골구조 경량철골지붕 2층 건물로서 외 벽 : 사이딩 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 건축물대장상 위법건축물 [건축과-707(2005.01.19)위법등재(조경훼손 22.33㎡)]로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13710 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 487-13 (신주소: 서울특별시 중랑구 망우로 425)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 6,228,077,200원

* 토지면적: 446.60㎡ (약 135.07평)

* 건물면적: 169.59㎡ (약 51.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 와부농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "망우역" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25. / 아파트 지정 용도, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

건축선이 설정되어 있어 건축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을15)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 주요 임차인 현황

* (주)혜성착한손세차 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)광릉불고기 (이 ): 보증금 70,000,000원, 차임 4,500,000원, 전입/사업일자 2015-06-19, 확정일자 2026-03-05, 배당신고일자 2026-03-06, 대항력 있음.

* 이상국: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* (주)째까니 (최 ): 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원, 전입/사업일자 2018-08-30, 대항력 있음.

주의: 상기 임차인 중 이미진, 이상국, 최창희 씨는 대항력이 있으므로, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 특히 이미진 씨의 보증금 70,000,000원과 최창희 씨의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 이상국 씨는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있으므로, 추후 명도 시 확인이 필요합니다.

* 위반 건축물 여부

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 위반 내용은 조경 훼손(22.33㎡)입니다. 이는 건축물대장상 확인되며, 매각 시에도 이 내용이 유지됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 망우초등학교 북서측에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 상업시설과 주거시설이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주요 업종

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 외식업, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종이 영업 중일 것으로 판단됩니다.

* 경쟁 및 협력 분석

다수의 상가 및 주택이 혼재된 지역 특성상 경쟁은 존재하나, 지역 주민들을 대상으로 하는 상권으로 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

망우역(지하철 경의중앙선)이 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 교육 시설

망우초등학교가 도보 거리에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설 조사 결과

해당 지역은 학교, 상업 시설, 주거 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (출처:)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

이미진(70,000,000원), 최창희(5,000,000원) 씨의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한 이상국 씨의 대항력 유무에 따른 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 위반 건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 지정 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 재건축, 증축 등 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 기타

제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 존재하여 현황과 공부상 차이가 있을 수 있으며, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 근린시설 건물입니다. 망우역 인근으로 교통이 편리하며, 학교 및 상업시설이 근접하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담이 있으며, 위반건축물 등재, 다수의 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 배후 수요: 주변 주거단지 및 상업시설을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 성장 잠재력: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 6,228,077,200원입니다.

* 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 이미진 씨의 보증금 70,000,000원과 최창희 씨의 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. (총 75,000,000원)

* 따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가에서 해당 금액을 차감한 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 6,228,077,200원 - 75,000,000원 = 6,153,077,200원. (실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.