나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14209 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-25 오케이파크빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2017.10.13) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14209 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-25 오케이파크빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.67㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

건물지분: 27.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 10월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 중 제5층 제502호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2025-12-31)입니다.

등기부등본 요약상 다음과 같은 권리들이 존재합니다.

* 소유권보존 (갑1, 2017-10-17)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2018-02-12, 매매)

* 주택임차권 (을3, 2024-05-30, 최재현, 권리금액 201,500,000원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-07-11)

* 강제경매 (갑3, 2025-12-31, 주택도시보증공사, 권리금액 201,500,000원) - 말소기준권리

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최재현)

* 보증금: 201,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-31

* 확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

총 등기부채권액: 201,500,000원

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약 상 을3 주택임차권은 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경에 따라 임차인(최 ) 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매각으로 인해 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액이 발생하더라도 매수인은 이에 대한 반환 채무를 부담하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서 아파트, 다세대주택 등이 주를 이루고 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 현재 거주용으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의는 갖추고 있습니다.

인접 도로상태는 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 지역: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당되어 항공기 운항과 관련된 높이 제한 및 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 입찰 시 유의사항: HUG 인수조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으므로, 관련 내용을 정확히 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 건축물 현황: 사용승인일(2017.10.13)로부터 약 9년이 경과하여 건물 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년식)에 해당하는 다세대주택으로, 임차인 관련 권리 관계가 명확하고 HUG 인수조건에 따라 매수인의 부담이 최소화될 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 공항 인근 지역의 특성상 건축 및 이용 제한 사항이 존재하며, 주변 환경이 주거 외 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역임을 감안해야 합니다.

적절한 입찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 권리관계 명확: HUG 인수조건에 따라 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 입지 접근성: 서울 월정초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

* 소형 평형: 27.67㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 건물 전용면적은 약 8.37평입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2019년식)의 인근 다세대주택(전용 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 비교적 오래된 연식(1986년식, 2002년식)의 다른 다세대주택(전용 37.44㎡, 37.56㎡)은 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에 거래되었습니다.

주택도시보증공사의 인수 조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 미반환분 인수 부담이 없어, 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

본건과 유사한 신축 연식 및 평형대의 거래 사례, 그리고 감정가격을 고려할 때, 보수적으로 접근하되 경쟁 가능성을 감안하여 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.