나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14189 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제4층 제404호로서, 외 벽 : 외장석재 붙임 등 내 벽 : 벽지, 내장타일 등 창 호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14189 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제404호

건물명: 다온숲

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 345,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

토지지분: 19.448㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

건물지분: 25.47㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 화곡역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매(갑5, 접수일자 2024-04-19)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

등기부등본상 이소연의 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인으로는 이소연(주택도시보증공사)과 이예진이 존재합니다.

이소연(주택도시보증공사)은 보증금 335,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022-04-12, 확정일자 2022-03-29, 배당신고일자 2024-04-19로 기록되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

이예진은 보증금 5,000,000원, 차임 850,000원이며, 전입일자 2025-07-15, 확정일자 2025-07-15, 배당신고일자 2026-03-26로 기록되어 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나, 전입 및 확정일자가 말소기준권리 설정일(2024-04-19)보다 이후인 2025년이므로, 일반적인 경매 절차상 대항력이 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 지하철 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 일부입니다. 주변에 소규모 점포들이 분포하고 있어 기본적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 도시형생활주택으로 건축되었으며, 해당 지역은 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루는 주거 중심의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다. 편의시설로는 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 주거 환경은 조용한 주택가 분위기이며, 8미터 도로와 접하여 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이예진: 대항력이 있다고 표기되어 있으나, 전입 및 확정일자가 말소기준권리 설정일보다 늦은 2025년으로, 실제 대항력 행사가 어려울 것으로 예상됩니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비하여 잔금 납부 전 이예진 임차인의 실제 거주 여부 및 법적 지위에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: HUG와 관련된 조건은 매수인에게 채무 승계 부담이 없도록 하는 내용이나, 해당 조건의 최종 성립 여부 및 이행 과정에 대한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 일부 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 4천 5백만원입니다. 권리상 인수되는 보증금은 없으며, HUG 관련 특별매각조건으로 인해 HUG 관련 채무 승계 부담도 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있다고 표시된 임차인 이예진의 존재는 잠재적 변수로 고려해야 하나, 등기부상 정보만으로는 실제 대항력 행사가 어려울 것으로 판단됩니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 위치로 높은 교통 편의성

* 2021년 준공된 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용 편리

* 인수되는 임차 보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 25.47㎡(약 7.70평)이며, 2021년에 건축되었습니다. 최근 실거래 사례 중 2019년 건축된 19.98㎡ 건물이 21,600만원에 거래된 바 있습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 108만원/평 수준입니다. 본건의 면적(25.47㎡)에 이를 적용하면 약 27,500만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 345,000,000원은 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없으나, 임차인 이예진의 대항력 소멸 여부 등 최종적인 법적 리스크 해소 여부를 잔금 납부 전 반드시 확인해야 합니다.

안전 마진 확보 및 리스크 고려 시, 감정가의 70~80% 수준을 검토하는 것이 일반적이나, 시세 분석 결과 및 최근 거래 사례를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 270,000,000원으로 제시하며, 보수적으로 250,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 임차인 관련 사항 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.