나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52434 [1] 서울특별시 은평구 응암동 32-3 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '녹번역' 남동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 주변에 주거시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택 및 상가혼용지대로 인근에 은평초, 백련근린공원 등 공공시설이 위치하고 있으며 인근 녹번역 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘통일로’변으로 버스정류장이, 북서측 인근에 자하철3호선 ‘녹번역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 공동주택(다세대주택) 내 제5층 제502호로, 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감, 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로(통일로)에 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 32-3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과), 도시철도(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 응암동 32-4: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과), 도시철도(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

건축대장도면상으로 방2이나 현황은 방3개임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52434 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 32-3 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 167,300,000원

* 토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

* 토지지분: 14.34㎡ (약 4.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.52㎡ (약 11.95평)

* 건물지분: 19.76㎡ (약 5.98평)

* 건물 제시외면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 준공년도: 2017년 8월 14일

* 총 층수: 5층

* 해당 층수: 5층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재 '녹번역' 남동측 인근

* 주위환경: 주거시설, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 인근에 은평초, 백련근린공원 등이 위치함.

* 교통: 북서측 인근 지하철 3호선 '녹번역' 및 '통일로'변 버스정류장 이용 가능

* 도로: 북동측으로 광대로(통일로)와 접하여 차량 진출입 용이

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 2025타경52434 (강제경매)

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지(응암동 32-3) 을구 1번 1982.02.25. 제 9950호 지상권설정등기

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-29

대항력: 있음

비고: 임차인 홍 과 부부임

* 임차인: 홍

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-29

확정일자: 2018-06-29

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 있음

비고: 임차인 송 과 부부임. (보증금 인수 가능성 높음)

* 특이사항: 토지거래허가구역, 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 있음.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 배후 주거단지와 상업시설을 모두 갖추고 있음.

* 지하철 3호선 녹번역 인근으로, 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구 및 접근성이 양호함.

* 주변에 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활편의시설이 소재하여 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 용이함.

* 교육: 인근에 은평초등학교가 위치함.

* 편의: 백련근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 생활편의시설: 녹번역 주변의 상업시설(음식점, 카페, 병원 등) 이용이 편리함.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기 시설, 주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물의 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 홍 은 보증금 232,000,000원에 대항력이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

* 소멸되지 않는 지상권: 을구 1번 지상권설정등기가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함. 이는 토지 사용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 그 내용에 따라 재산 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있음.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 별도의 허가 절차가 필요함. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 공부와의 차이: 건축물대장 상 현황은 방 2개이나, 실제 현황은 방 3개로 조사되었음.

* 제시외 건물 포함: 명시적으로 제시외 건물 포함 매각 대상이므로, 이에 대한 권리관계 및 처리 방안을 검토해야 함.

* 임대차 관계 미상: 기타 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동, 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 지분매각, 대항력 있는 임차인(홍 , 보증금 232,000,000원)의 존재, 그리고 무엇보다 중요한 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 인수해야 할 복합적인 권리 및 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히 지상권의 정확한 내용 및 법적 효력은 물건 가치에 결정적인 영향을 미치므로, 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 임차인의 보증금 또한 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 신중한 고려가 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

* 향후 지분권자와의 원만한 협의 및 인수되는 지상권 문제 해결 시, 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 이 과정은 매우 복잡하고 난이도가 높을 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 167,300,000원 (전체 소유권 기준 추정)

* 본 건 소유자의 지분율은 약 50%로 추정되며, 이에 따른 지분 가치는 약 83,650,000원입니다.

* 그러나 지분매각, 대항력 있는 임차인, 그리고 가장 큰 위험 요소인 소멸되지 않는 지상권의 존재로 인해, 실제 가치는 감정가 대비 큰 폭으로 할인되어야 합니다.

* 따라서, 상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 58,600,000원 (오천팔백육십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.