나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14229 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 774-1 지엠지엘스타 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "마곡역" 이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상13층 건내 제1층 제109호로서 (사용승인일: 2019.02.21) 외벽: 외장석붙임 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 용도는 소매점임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고.)

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 광대로변, 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 소재 건물 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나 본건 호실(109호)는 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14229 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 774-1 지엠지엘스타 제1층 제109호

용도: 근린상가

감정가: 152,000,000원

토지면적: 9.89㎡ (약 2.99평)

건물면적: 47.66㎡ (약 14.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유오삼비유동화전문

1.2. 건축물 개요

건물명: 지엠지엘스타

층수: 지하 5층 / 지상 13층

본건 위치: 제1층 제109호

사용승인일: 2019년 02월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내외벽: 외장석붙임 마감, 내벽 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샤시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 "마곡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 북측으로 각각 광대로변 및 중로변에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 02월 21일 접수된 소유권보존등기이며, 이에 따라 본 경매물건은 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리(근저당, 압류 등)가 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (2019.02.21)

* 소유권이전/신탁말소 (2019.09.11)

* 공유자전원지분전부이전 (2019.09.11)

* 근저당 (우리은행, 2019.09.11, 금1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (우리은행, 2022.08.01, 금120,000,000원) - 말소

* 근저당 (장일순, 2025.04.17, 금500,000,000원) - 말소

* 근저당 (우리은행, 2025.07.09, 금1,200,000,000원) - 말소

* 압류 (강서구, 2025.11.26) - 말소

* 임의경매 (에이치에프더블유오삼비유동화전문, 2025.12.31, 1,037,600,970원) - 말소

* 압류 (강서세무서장, 2026.01.07) - 말소

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 다만, 임대관계는 현재 미상인 상태이므로, 실제 임차인 존재 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건 건물은 주용도가 업무시설이나, 근린생활시설도 포함하고 있습니다. 본건 호실(109호)의 공부상 용도는 '소매점'으로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황 및 내부 구조는 내부구조도를 참고하시기 바랍니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 마곡동 일대는 지하철역과 다수의 업무시설, 오피스텔이 밀집해 있어 상주인구 및 유동인구가 풍부한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 오피스텔, 업무시설, 상가 등이 밀집해 있어 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

인근 지하철 5호선 마곡역을 중심으로 개발된 마곡지구의 인프라를 공유하며, 녹지 공간과 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 조사 결과

본건(서울특별시 강서구 마곡동 774-1) 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 대규모 택지개발지구 및 업무단지가 조성되어 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

본건은 도시개발구역 내에 위치하며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

6.2. 위반건축물 및 영업 중단

집합건축물대장상 건물 전체에 위반건축물 표기가 있으나, 본건 호실(109호)은 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 건물 입구에 '글로벌 마곡 부동산' 표시가 있었으나 현황조사 당시 영업이 중단된 상태였던 점은 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역, 지구 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)

* 광로3류(폭 40m~50m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역

* 도시개발구역, 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 특정 용도)

* 해당 제한사항들은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 미상 정보

임대관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없더라도 공실 발생 시 공실 위험 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 마곡역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이나, 건물 전체의 위반건축물 등재 및 일부 영업 중단 사례 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상 등 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 도시개발구역 및 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 향후 개발 및 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 주변 업무시설 및 오피스텔 밀집으로 인한 풍부한 유동인구 및 배후 수요

* 건물 신축 연도(2019년)가 비교적 짧아 현대적인 시설 이용 가능

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 명확한 소유권 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 상권 분석, 임대 현황, 향후 개발 가능성, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본인의 투자 목표 수익률과 위험 감수 수준에 맞춰 합리적인 가격으로 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.