나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14181 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 '천왕초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선'천왕역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일:2020.01.20) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 건부지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2005-12-29)(접합),도로(접합),교육환경보 호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,교육환경보호구역(서울 시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁 고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14181 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 01월 20일

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.63㎡ (약 8.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 '천왕초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 '천왕역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

본 건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 건부지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14181)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 27일

대항력: 있음

비고: 임차인 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (허윤지)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 11일

확정일자: 2021년 05월 26일

배당신고일자: 2023년 07월 27일

대항력: 없음

비고: 말소 예정 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 토지이용계획 및 제한상태의 제한사항 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 함께 지역 내 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로도 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의

지하철 7호선 천왕역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 천왕초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 편의 시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김 이 보증금 및 차임 '0원'으로 등재되어 있습니다. 이는 인수 보증금 부담은 없으나, 임차 관계에 대한 추가적인 변수 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시개발구역.

* 기타 법률사항: 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)으로, 건축물의 고도 제한 등 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가 필요 여부 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 매수인에게 미치는 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 구로구 천왕동에 위치한 더메종277 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인 김 이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 인수 부담은 없으며, 주택도시보증공사 임차인은 대항력이 없어 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

도시개발구역, 토지거래계약 허가구역, 대공방어협조구역 등 토지 이용에 관한 다양한 규제가 존재하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 이용 가능.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 시세: 인근 지역 오피스텔 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '더메종277' 오피스텔의 21.61㎡ 면적 물건이 2025년 6월 222,910,000원에 거래되었습니다. 또한, 2022년 1월에는 유사 면적인 21.49㎡ 물건이 240,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본 경매 물건은 건물 면적이 28.63㎡로, 이들 거래 사례보다 크므로 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. KB부동산 정보에 따르면 본 단지의 오피스텔 전용면적은 21.49㎡ ~ 27.33㎡ 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 266,000,000원

최근 시세 참고: 21.61㎡ 면적 222,910,000원 (2025년), 21.49㎡ 면적 240,000,000원 (2022년).

본 건은 28.63㎡로 면적이 더 크며, 이를 감안할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 수 있습니다. 그러나 경매 시장의 경쟁 상황 및 특이사항(대항력있는 임차인 존재 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 보증금 0원, 주택도시보증공사 임차인은 대항력 없음)

제시된 시장 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 주변 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.