나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13921 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 917-1 양지 제12층 제1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제12층 제1204호로서, (사용승인일 : 2022-11-18) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 기계식주차장설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금50,000,000원 차임 : 금800,000원 임대차계약일자 : 2023년12월3일 임차권자 : 문지혜

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13921 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 917-1 양지 제12층 제1204호

용도: 오피스텔

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 13층 중 12층

사용승인일: 2022년 11월 18일 (준신축 건물)

1.4. 면적 및 감정가

감정가: 304,000,000원

토지 면적: 8.82㎡ (약 2.67평)

건물 면적: 28.38㎡ (약 8.59평) - 전용면적

토지 및 건물 일괄 감정 및 매각 대상임.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치함.

주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통망

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 금광농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 3,528,000,000원)임.

본건 경매개시결정 등기 (채권자 문지혜, 55,373,106원)는 말소기준권리보다 이후에 등기되었음.

임차권(을2, 문지혜, 50,000,000원) 역시 말소기준권리보다 이후에 등기되었으며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부상 총 채권액은 약 3,578,000,000원으로, 감정가를 초과하는 규모임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

문지혜 임차인이 보증금 50,000,000원, 월 차임 800,000원에 거주 중인 것으로 파악됨.

임차인의 전입일자(2023-12-18) 및 확정일자(2023-12-22)가 말소기준권리(2023-10-27)보다 늦으므로 대항력이 없음.

따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

위 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

낙찰자가 별도로 인수해야 할 유치권, 법정지상권, 임차보증금 등은 없음.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 서울 서남권의 주요 주거 및 상업 지구 중 하나로, 지하철 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 도심 접근성이 양호함.

해당 지역은 일반상업지역으로 분류되며, 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역 등의 도시계획적 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 관련 법규를 준수해야 함.

4.2. 건물 및 상가 이용 현황

본건 건물은 2022년 11월에 사용 승인된 신축급 오피스텔임.

12층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리하며, 건물 하층부에는 근린생활시설이 입점하여 지역 주민들의 편의를 제공할 것으로 예상됨.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

혐오시설은 주변에서 확인되지 않음.

5.2. 교통 편의성

지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 직주근접성이 중요한 오피스텔의 가치를 높이는 요소임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 규제

본건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 발생할 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 오피스텔 매매에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보임.

과밀억제권역으로 지정되어 있음.

6.2. 시장 및 외부 요인

금리 변동, 부동산 시장 침체 등 거시 경제 상황 변화는 향후 부동산 가격 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있음.

오피스텔 시장은 공급량 변화에 민감하므로, 지역 내 공급 추이를 지속적으로 관찰할 필요가 있음.

6.3. 기타 리스크

건물이 비교적 신축이지만, 장기적인 건물 관리 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

상업 지역 내 위치하므로, 주변 상가 운영으로 인한 소음이나 통행 등 생활 방해가 발생할 가능성도 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 매우 우수함.

모든 권리가 매각으로 인해 소멸되어 인수 부담이 전혀 없다는 점이 투자자에게 매우 매력적인 요소임.

최근 사용 승인된 건물이라는 점은 관리비 절감 및 쾌적한 주거 환경 제공 측면에서 긍정적임.

감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 최적의 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔로서 높은 환금성과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

권리관계가 깨끗하여 추가 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 없음.

소액으로 서울 소재 부동산 투자가 가능한 좋은 기회임.

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 여부에 따라 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 투자 가치를 평가할 수 있음.

최근 부동산 시장 동향, 건물의 신축 연수(2022년 11월 사용승인), 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세 등을 종합적으로 고려할 때,

270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.